Die Ostschweizer Immobiliengesellschaft CasaInvest Rheintal AG führt noch bis zum 23. August eine Kapitalerhöhung durch. Insgesamt sollen 41’800 Aktien zu nominal 137 CHF ausgegeben werden. Vier alte Aktien berechtigen zum Bezug einer neuen Aktie zum Preis von 253 CHF. CasaInvest-CEO Matthias Hutter ist zuversichtlich, sämtliche Aktien platzieren zu können. Im Gespräch erklärt er, wofür er das Kapital verwenden möchte und berichtet, dass derzeit viele grosse Immobilieninvestoren das St. Galler Rheintal „entdeckt“ haben.
Herr Hutter, die Aktien von börsenkotierten Schweizer Immobilien AGs haben innert Jahresfrist zwischen 10 und 20% an Wert verloren. Fonds sind noch stärker unter Druck. Warum hält sich die CasaInvest-Aktie so stabil?
Es sind viele Investoren auf der Suche nach sicheren Anlagealternativen. Da im ausserbörslichen Markt oft schon ein grösserer Auftrag dazu führt, dass der Kurs steigt, wirkt dies stabilisierend auf unseren Aktienkurs. Für uns ist jedoch nicht der Kurs, sondern der Wert des Immobilienportfolios massgebend. Der Aktienkurs sollte grundsätzlich nahe beim NAV liegen.
Allgemein wird derzeit sehr viel über das hohe Preisniveau von Schweizer Immobilien gesprochen. Wie sieht die Preisentwicklung im Rheintal aus, und wie entwickelt sich die Nachfrage?
Auch im Rheintal steigen die Preise weiter. Dies liegt insbesondere daran, dass jetzt institutionelle Investoren wie Pensionskassen der grossen Banken und Versicherungen den Markt entdeckt haben, weil die Preise hier noch deutlich unter denjenigen der Schweizer Hotspots liegen. Für diese Investoren hat der Immobilienmarkt bisher immer in Winterthur und später in St. Gallen aufgehört. Die dadurch verursachte Ausweitung der Neubautätigkeit sorgt dafür, dass im Rheintal eine robuste Nachfrage auf ein steigendes Angebot trifft.
Gibt es bereits ein Überangebot?
Im Bereich der klein- bis mittelgrossen Mietwohnungen stellen wir weiterhin eine grosse Nachfrage fest, während es bei konventionellen 4 Zimmer-Mietwohnungen derzeit ein Überangebot gibt. Auch im Bürobereich ist die Nachfrage bei einem wachsenden Angebot überschaubar. Gewerbeimmobilien im Bereich Lager und Produktion sind noch rege gefragt. Generell war die Leerstandsquote im Rheintal bis anhin sehr gering.
Sie führen derzeit eine Kapitalerhöhung durch. Wie ist hier die Akzeptanz?
Wir gehen davon aus, dass sämtliche Aktien platziert werden können. Sowohl die Grossaktionäre als auch viele Kleinaktionäre werden sich an der Kapitalerhöhung beteiligen. Wir spüren generell ein sehr positives Feedback.
Wie wollen Sie die zusätzlichen Mittel in Höhe von 10.5 Mio. CHF investieren?
Die Mittel dienen einerseits dazu, die Kapitalbasis zu stärken. Andererseits haben wir interessante Projekte in der Planung, die wir gerne umsetzen wollen.
Welche Zielgrösse visieren Sie mittelfristig für Ihr Immobilienportfolio an?
Derzeit spricht der Verwaltungsrat von einer Zielgrösse von 250 Mio. CHF, welche er in den nächsten 5 bis 8 Jahren erreichen möchte. Für mich sind jedoch nicht primär die Portfoliogrösse, sondern die Qualität und eine nachhaltige Entwicklung der Gesellschaft wichtig. Und zur Qualität zähle ich vor allen Dingen eine auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Bewirtschaftung und ein partnerschaftliches Verhältnis zu unseren Kunden, den Mietern.
Auffallend an Ihrer Bilanz ist der hohe FK-Anteil mit knapp 70%. Fühlen Sie sich damit wohl?
Ein beträchtlicher Teil davon ist auf latente Steuern zurückzuführen. Unsere Objekte finanzieren wir stets mit 35% Eigenkapital und 65% Fremdkapital. Mit dieser Quote fühlen wir uns sehr wohl.
Mehr als die Hälfte Ihrer Hypothekarkredite weisen eine kurze Laufzeit, also zwischen 1 und 4 Jahren, auf. Sind hier die Risiken angesichts der aktuell steigenden Tendenz bei den Hypozinsen nicht etwas hoch?
Die Hypothekarkredite mit kurzen Laufzeiten verwenden wir vorwiegend für Entwicklungsprojekte. Hier wäre es falsch, diese langfristig zu finanzieren. Unsere Bestandsimmobilien sind zu 80% mit langen Laufzeiten von bis zu 20 Jahren finanziert.
Per Ende Juni 2013 wies die CasaInvest Rheintal AG einen Halbjahresgewinn von 1.9 Mio. CHF (plus 21%) aus. Die Mieterträge stiegen um 8.8% auf 3.9 Mio. CHF, während sich der Erfolg aus Verkauf bzw. Neubewertung auf 426’525 CHF fast verdreifachte. Der innere Wert (NAV) lag per Ende Juni bei 256 CHF je Aktie. Derzeit werden die Aktien ausserbörslich zu 273 CHF angeboten, was einer Prämie von 6.6% entspricht. Die Aktien aus der Kapitalerhöhung sind fair gepreist und bieten die Möglichkeit, sich an einem interessanten Immobilienportfolio im Rheintal zu beteiligen. Allerdings sollten sich Anleger, die heute in Immobilienaktien investieren, der Zinsänderungsrisiken und möglicher Preiskorrekturen am Immobilienmarkt bewusst sein.
