Quelle: Espace Real Estate
Die Espace Real Estate AG erhöhte im Geschäftsjahr 2013 den Bestand an Renditeliegenschaften um beachtliche 14.2% auf 475.7 Mio. CHF. Gebaut wurde vorwiegend auf den eigenen Arealen, welche die Gesellschaft als Landreserven besitzt. Anstatt Immobilien zu oftmals teuren Preisen zu kaufen, fokussiert das Immobilienunternehmen darauf, selbst zu bauen. Bei einem grossen Teil der Projekte handelt es sich um gewerbliche Objekte. Diese werden allerdings gemäss der konservativen Geschäftspolitik der Espace Real Estate AG nur dann realisiert, wenn der Mietvertrag für die Nutzung nach der Erstellung bereits unterzeichnet ist. Die Nutzung der eigenen Reserven lässt sich auch aus dem Rückgang des Wertes der nicht rentabilisierten Liegenschaften, der um 13.8% auf 52.4 Mio. CHF fiel, erkennen. Gesamthaft wurden 49.6 Mio. CHF in Käufe, Neubauten und Planungen investiert. Die Gesellschaft ist allerdings auch offen für den Kauf von Immobilien, sofern diese für das Portfolio aus Renditeaspekten rentabel erscheinen und an einem passenden Standort liegen. So wurde etwa eine grössere Liegenschaft in Burgdorf (siehe Bild) erworben, die umfassend saniert und grösstenteils neu vermietet werden konnte. Hingegen wurden drei sanierungsbedürftige, kleinere Wohngebäude veräussert. Insgesamt erhöhte sich der Wert des Immobilienportfolios um 8.6% auf 562.7 Mio. CHF. Den Löwenanteil machen rein gewerbliche Liegenschaften mit knapp 299 Mio. CHF respektive 53.1% des Portefeuilles aus. Weitere 10.3% entfallen auf gemischt (gewerblich/Wohnen) genutzte Liegenschaften, 21.1% entfallen auf reine Wohnimmobilien, 6.2% auf laufende Bauprojekte und 9.3% auf Landreserven.
Zusätzlich zu den Erweiterungen führte die Espace Real Estate AG im Jahr 2013 die energietechnische Sanierung von drei grossen Gebäuden zu Ende. Dieser Schritt hatte teilweise Leerstände zur Folge, so dass die Mieterträge im Vergleich zum Vorjahr um 1.3% auf knapp 30 Mio. CHF fielen. Ebenso stieg die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften bezogen auf die Mietzinse in Franken wegen der Umbauten und der nicht sofort nach Fertigstellung bezogenen neuen Liegenschaften auf 13.1% (Vorjahr: 10.2%) an. Die ersten Erfolge der energetischen Sanierungen zeigten sich in den Liegenschaftsaufwendungen, die trotz des höheren Bestands gegenüber dem Vorjahr um 10.1% auf 6.2 Mio. CHF sanken. Dies gelang trotz der hohen Aufwendungen für die Liegenschaft Bévilard, die wegen des Rückbaus im 2014 nur noch zu einem geringen Teil vermietet wurde. Auf dem Vorjahresniveau von 2.9 Mio. CHF verharrten die Betriebs- und Personalaufwendungen. Bereinigt um die Erfolge aus der Neubewertung von Immobilien, die gemäss den von der Espace Real Estate angewendeten Bilanzierungsregelungen Swiss GAAP FER in der Erfolgsrechnung zu verbuchen sind, resultierte ein Rückgang des EBIT um 3.3% auf knapp 23 Mio. CHF. Nach einem negativen Erfolg aus der Neubewertung in Höhe von 1.3 Mio. CHF im Vorjahr wurde die Rechnung des Berichtsjahres noch mit 0.56 Mio. CHF belastet.
Der Finanzaufwand ging trotz der Erhöhung der Hypotheken um 14.3% respektive plus 40.4 Mio. CHF auf 322.3 Mio. CHF um 1.1% auf 9.3 Mio. CHF zurück. Wie dem Geschäftsbericht zu entnehmen ist, sank die durchschnittliche Verzinsung der Kredite um 0.34% auf 2.81% bei einer gleichbleibenden mittleren Laufzeit aller Hypotheken von 5.5 Jahren. Mitverantwortlich für den Rückgang des Finanzaufwands ist indessen auch, dass neue Hypotheken im Gesamtbetrag von 22.5 Mio. CHF erst im Dezember 2013 aufgenommen wurden. Daher werden die Zinsen erst im laufenden Jahr fällig. Negativ auf das Ergebnis wirkte sich der um 1.1 Mio. CHF auf 2.5 Mio. CHF gestiegene Steueraufwand aus. In 2012 handelte es sich um einen Einmaleffekt, der aus der Auflösung von Steuerrückstellungen früherer Jahre resultierte. Der latente Steueraufwand, welcher die Erfolgsrechnung belastete, betrug 1.93 Mio. CHF. So erzielte die Gesellschaft nur einen Reingewinn von 10.3 Mio. CHF nach 11.3 Mio. CHF im Vorjahr. Ohne diese Sondereffekte lässt sich ein Reingewinn von fast 11.5 Mio. CHF, entsprechend einem Plus von 1.7%, errechnen.
Für das laufende Jahr erwartet die Gesellschaft eine stabile Entwicklung bei den Geschäftszahlen. Einen wichtigen Stellenwert in der Geschäftstätigkeit nehmen die Bauprojekte ein. Bis ins Jahr 2018 sollen Gebäude im Gesamtwert von 208 Mio. CHF erstellt werden. Aktuell im Bau befinden sich Projekte mit einem Volumen von 57 Mio. CHF. Zudem wird das überalterte Fabrikgebäude in Bévilard abgebrochen und schrittweise durch neue energieeffiziente Wohnüberbauungen ersetzt werden.
Die Geschäftszahlen der Espace Real Estate fallen auch für 2013 positiv aus. Trotz der grossen Aufwendungen für Um- und Neubauten und den daraus resultierenden hohen Leerständen gelang es, sehr gute Erträge zu generieren. Die Gesellschaft ist auch nach einer investitionsbedingten deutlichen Erhöhung der Fremdverschuldung, die zu einem Rückgang des Eigenfinanzierungsgrads von knapp 45% im Vorjahr auf fast 42% führte, solide finanziert. Besonders positiv zu bewerten ist die langfristige Festschreibung der Hypotheken und der günstige Zinssatz von 2.81%. Damit ist die Gesellschaft in der Lage, ansehnliche Ertragsmargen bei einer hohen Sicherheit auch im Fall deutlich ansteigender Zinsen zu generieren. Die Kehrseite der Medaille ist indessen, dass keine hohen Gewinnsprünge zu erwarten sind. Im Gegensatz zu zahlreichen anderen Immobilienunternehmungen muss der Anleger bei der Espace Real Estate hingegen keinen Gewinneinbruch für den Fall steigender Zinsen befürchten. Selbst Marktwertkorrekturen dürften nur geringe Spuren in der Erfolgsrechnung hinterlassen.
Die Aktien der Espace Real Estate werden auf der ausserbörslichen Handelsplattform OTC-X der Berner Kantonalbank (BEKB) aktuell zu Kursen von 133 CHF gehandelt. Damit notieren die Papiere im Gegensatz zum Gros der Immobilienaktien mit einem Discount von gut 10% auf den ausgewiesenen Buchwert per 31.12.2013. Wie bei den meisten Aktien von Liegenschaftsfirmen ist indessen das KGV mit über 22 für 2013 als hoch einzustufen. Die Dividendenrendite beträgt auf der Basis der aktuellen Ausschüttung in Höhe von 4.25 CHF pro Aktie leicht unterdurchschnittliche 3.2%. Allerdings erfolgt die Ausschüttung für Privatanleger in der Schweiz steuerfrei aus den Kapitaleinlagereserven. Diese für die Anleger sehr erfreuliche Art der Dividendenpolitik kann angesichts der hohen Kapitalreserven von 124 Mio. CHF noch lange weitergeführt werden.
Bei der Höhe der Rendite ist die aktuelle Expansionsphase der Gesellschaft zu berücksichtigen, die zu hohen Kosten führt. Mit dem Ende der grossen Projekte erscheint eine Rückkehr zur früheren Politik der kontinuierlichen Erhöhung der Dividende zumindest nicht unwahrscheinlich. Bis dahin dürften sich die Geschäftszahlen kaum bewegen und auf dem aktuell guten Niveau verharren. Die Aktie eignet sich als Ersatz für eine Obligation für langfristig orientierte Anleger. Das Risiko von Kursrückschlägen ist als gering einzustufen.
