Konkordia AG: setzt auf Kontinuität und erwirbt neue Liegenschaft in Luzern

Im Januar 2014 hatten wir in unserer Favoriten-Serie zum Jahresanfang den wenig bekannten Luzerner Immobilienwert Konkordia AG vorgestellt. Die Aktien wurden zuletzt zu 3’550 CHF (9.4.2014) auf OTC-X gehandelt, entsprechend einem Zuwachs von ca. 4% seit Ende 2013. Das Geschäftsjahr 2013 stand ganz im Zeichen der Neubauprojekte „Wichlern Plus“ im Zentrum von Kriens. Insgesamt 36 Wohnungen werden termingerecht zum 1. Juni 2014 (17 WE) bzw. 1. Juli 2014 (19 WE) bezugsbereit sein. Die Gesellschaft wird die Wohnungen im Eigenbestand halten und vermieten. Aktuell liegen in beiden Wichlern Plus-Objekten Reservationen für acht Wohnungen vor. Die günstigsten 2.5-Zimmerwohnungen in „Wichlern 5a“ sind bereits alle reserviert.

Die Ertragssituation präsentierte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr 2013 stabil auf Vorjahreshöhe (Total Ertrag 3.4 Mio. CHF). Erwähnenswert ist dabei, dass die Mietzinse für die Objekte in Kriens und Dierikon auf einem Referenzzinssatz von 2% beruhen.

Ein im Vorjahresvergleich um knapp 15% reduzierter Zinsaufwand wurde von diesmal deutlich erhöhten Unterhalts- und Renovationsaufwendungen (+40%) aufgefangen. Diese höheren Unterhaltsaufwendungen führten in Summe auch zu einem erhöhten Liegenschaftenaufwand und damit zu einem niedrigeren Betriebserfolg. Wir gehen davon aus, dass der 2013er-Ergebnisausweis durch das bedeutende Wichlern-Projekt etwas verzerrt ist und sich in den Folgejahren mit regelmässig eingehenden Mietzahlungen ein aussagekräftigeres Bild ergibt.

Auch der ausserordentliche Erfolg erreichte nicht das Niveau des Vorjahres. Mit gut 1.6 Mio. CHF lag der Cashflow 2013 um 14% unter Vorjahr, und auch der Reingewinn fiel mit knapp 0.9 Mio. CHF tiefer aus. Alle anderen wesentlichen Positionen der Erfolgsrechnung waren stabil im Vorjahresvergleich.

Bei der Dividende setzt die Gesellschaft auf Kontinuität gegenüber 2012. Auch für das abgelaufene Geschäftsjahr werden 50 CHF (25% vom Nominal) an die Aktionäre ausgeschüttet, woraus eine in isolierter Betrachtung nur mässig attraktive Rendite im Bereich um 1.4% resultiert. Allerdings werden auch nur lediglich 20% des zur Verfügung stehenden Bilanzgewinns ausgeschüttet: 0.7 Mio. CHF werden dem „Spezialfonds“ zugewiesen und knapp 0.5 Mio. CHF auf neue Rechnung vorgetragen.

Kontinuität auch im Verwaltungsrat: Nach 41 (!) Jahren, davon 34 Jahre als Präsident, scheidet der amtierende Verwaltungsratspräsident Hans-Jakob Studer – Wahljahr in den Verwaltungsrat war 1973 – nach Erreichen der statutarischen Altersgrenze aus dem Gremium aus. Für das Unternehmen dürfte dies nach den vielen Jahren der erfolgreichen Leitung durch Studer einerseits eine Zäsur bedeuten. Andererseits wird damit aber auch der Generationswechsel an der Spitze der Unternehmung eingeleitet. Als Nachfolger für das Amt des Verwaltungsratspräsidenten ist zur kommenden Generalversammlung der bereits seit 2009 als Verwaltungsrat amtierende Felix Graber (Jg. 1967) vorgesehen, Unternehmensberater und Bankenexperte aus Luzern. Für aufmerksame Leser dieses Blogs und OTC-Kenner ist Felix Graber kein Unbekannter, hat er doch erst im Oktober 2013 die interimistische Geschäftsführung der S+L Riggisberg übernommen.

Mit der Personalie Felix Graber verzichtet die Gesellschaft auf Experimente, ist er doch mit der Gesellschaft aus seiner langjährigen Tätigkeit an der Seite des die Konkordia AG in den letzten Jahrzehnten prägenden Hans-Jakob Studer bestens vertraut.

Mit Wirkung zum 1. Januar 2014 hat die Konkordia AG ein neues Objekt in Luzern (Maihofstrasse 63/63a; Wohn-/Geschäftshaus) erworben. Damit kommt ein weiterer Zentralschweizer Standort – diesmal sogar in der Stadt Luzern selbst – zum Portfolio hinzu und trägt perspektivisch zu einer weiteren Diversifikation der Erträge bei. Weitere Details sind zum jetzigen Zeitpunkt nicht bekannt und werden mit dem nächsten Jahresbericht 2014 – vielleicht aber auch schon zur kommenden Generalversammlung am 27. Mai 2014 – vorgestellt.

Unsere Einschätzung vom Jahresanfang bleibt intakt. Mit der strukturell wenig liquiden Aktie der Konkordia AG beteiligt sich ein Aktionär indirekt an einem kleinen, aber feinen und mit Sachverstand geführten, entwicklungsfähigen Immobilienportfolio mit Schwerpunkt in der attraktiven Region Luzern. Der erfolgreiche Abschluss von „Wichlern Plus“ Mitte 2014, der erstmals zumindest teilweise im Jahresabschluss 2014 verarbeitet wird, dürfte sich in den nächsten Jahren positiv auf die Erfolgsrechnung auswirken und könnte dann auch höhere Dividendenausschüttungen begünstigen. Über die neue Liegenschaft in Luzern ist bisher zu wenig bekannt, um daraus Auswirkungen auf das Unternehmen ableiten zu können. Die Aktie ist weiterhin nur OTC-affinen Anlegern mit einem längerfristigen Anlagehorizont zu empfehlen, die gleichzeitig mit der tiefen Liquidität umgehen können. Die heutige Dividendenrendite alleine ist kein Argument für die Aktie.

Anlässlich der kommenden Generalversammlung vom 27. Mai 2014 werden die Aktionäre im Vorfeld des offiziellen Teils zu einem geführten Rundgang in der neuen Überbauung eingeladen, der auch Einblicke in die verschiedenen Wohnungstypen ermöglicht und den Aktionären das „Wichlern Plus“-Projekt so noch transparenter macht.  Aus Aktionärssicht ist diese Initiative des Verwaltungsrats sehr zu begrüssen.

Transparenzhinweis: Dem Autoren nahestehende Personen sind Aktionäre der Gesellschaft.