Hiag Immobilien Holding AG: entwickelt ehemalige Industrieareale um langfristig attraktive Gewinne zu erzielen

Die Hiag Immobilien Hodling AG ist trotz des Namens nicht mit den klassischen Immobilienfirmen zu vergleichen. An der Investora 14 präsentierten CEO Martin Durchschlag und CFO Laurent Spindler das Geschäftsmodell der seit dem Frühjahr 2014 an der SIX Swiss Exchange kotierten Gesellschaft. Der Geschäftszweck besteht in der Entwicklung aufgegebener Industriestandorte. Dabei werden die früheren Industriebrachen entweder komplett abgebrochen und neue Gebäude erstellt oder, sofern dies angesichts der Substanz respektive aus Gründen des Denkmalschutzes erforderlich ist, in eine neue Überbauung integriert. Dabei steht die langfristige Erzielung von Erträgen im Vordergrund. Zuerst werden bei neu erworbenen Arealen Einkünfte aus der Zwischenvermietung der vorhandenen Gebäude respektive Nutzflächen generiert, später kommen Einnahmen aus dem Verkauf einzelner Einheiten der neuen Gebäude und schliesslich aus der langfristigen Vermietung der neuen Immobilien hinzu.

Die Gesellschaft selbst sieht sich Durchschlag zufolge als Wachstumsfirma. Der Konzernchef betont hierbei, dass Hiag schlank aufgestellt und selbst keine Baufirma ist. Auch Bauplaner habe die Gesellschaft nicht angestellt. Sämtliche Projekte werden an Externe vergeben, dabei agiert Hiag ausschliesslich in der Steuerung und betrachtet Wettbewerbe zur Erstellung von Plänen für eine mögliche Umnutzung von Arealen als Kommunikationsinstrument. Eigene Wege geht das Unternehmen auch bei der Finanzierung der Liegenschaften. Sämtliche Objekte werden als eigenes Projekt finanziert. Es erfolgen keine Finanzierungen auf Gruppenebene. Dies ermögliche es, auf die Nutzung der einzelnen Objekte detailliert einzugehen einschliesslich der Laufdauer der Kredite, wurde den Investoren erklärt. Die Finanzierung soll dabei immer höchstens 50% des Werts der Liegenschaften betragen. Aktuell liegt der durchschnittliche Zinssatz aller Objekte bei 1.2%, während die durchschnittliche Finanzierungsdauer zwei Jahren beträgt.

Zum Ende des ersten Semester 2014 verfügte Hiag über ein Immobilienportfolio im Gesamtwert von 1.12 Mrd. CHF. Die Liegenschaften werden ausschliesslich zu Marktwerten bilanziert. Dies gelte, betont der CEO, für alle Objekte. Als Bewerter fungiere das renommierte Unternehmen Wüest & Partner. Die Liegenschaftserträge im ersten Semester betrugen 23.4 Mio. CHF nach 21.9 Mio. CHF im Vorjahr. Nur bedingt mit den Vorjahreswerten vergleichbar sind die Wertänderungen aus der Neubewertung, da für 2014 erstmalig eine unterjährige Bewertung der Immobilien erfolgte. Exklusive dieser Faktoren resultierte bei einem Plus des Betriebsaufwands von 600’000 CHF auf 9.3 Mio. CHF ein leichtes Plus des Betriebsgewinns vor Abschreibungen um 0.4%. Die Finanzierungskosten stiegen wegen der Erweiterung des Portfolios um gut 1.7 Mio. CHF auf 4.4 Mio. CHF an, während sich der Steueraufwand um 1 Mio. CHF erhöhte. So resultierte unter dem Strich bereinigt um die Bewertungseffekte ein Reingewinn von 8.4 Mio. CHF nach 11 Mio. CHF im Vorjahr. Einschliesslich der Wertänderungen resultierte ein Gewinn von 24.6 Mio. CHF nach 12.8 Mio. CHF im Vorjahr. Weder die ausgewiesenen Gewinnwerte inklusive noch diejenigen ohne die Bewertungseffekte sind direkt vergleichbar. Neben der erstmaligen Ermittlung eines Werts zum Zwischenabschluss beinhalten die Wertänderungen auch solche, die aus der Weiterentwicklung der Areale resultieren. An erster Stelle zu nennen ist die Entwicklung des Kunzareals in Windisch, wo die beiden Projekte Spinnerei III mit 50 Wohnungen im Stockwerkeigentum und Spinnerkönnig mit 61 Mietwohnungen (vgl. Bild) stark vorangetrieben wurden und nun kurz vor der Vollendung stehen.

In den nächsten Jahren will die Gesellschaft insgesamt 1.8 Mrd. CHF in den Ausbau der Areale investieren. Auf Nachfrage von Konferenzteilnehmern erklärte der Firmenchef, dass diese Summe ohne Kapitalerhöhung aus den von der Gesellschaft selbst erarbeiteten Mitteln und dem Verkauf von Stockwerkeigentum finanziert werden soll. Dabei betonte Durchschlag, dass es sich nicht um kurzfristige Investitionspläne handle, sondern eher um eine 10-Jahres-Planung. Die Gesellschaft strebe an, den Aktionären eine jährliche Ausschüttung in Höhe von 4% des inneren Werts der Papiere zu bezahlen. Die Zielsetzung besteht darin, die Mittel für die Dividendenausschüttung aus dem laufenden Geschäft zu erwirtschaften, während die Investitionen in die Arealentwicklung aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum stammen sollen. So steht denn auch für das zweite Semester 2014 der Verkauf von Stockwerkeigentum als wesentlicher Treiber des Geschäfts an.

Die Hiag Immobilien verfolgt ein eigenständiges Geschäftsmodell, das sich von demjenigen der meisten Immobiliengesellschaften deutlich unterscheidet. Die Gesellschaft lässt sich weder in das Segment der Immobilienfirmen noch in das Segment der Generalunternehmen einordnen. Dies macht eine Vergleichbarkeit mit anderen Firmen sehr schwierig. Das Geschäftsmodell erscheint zumindest nicht unattraktiv, und die bislang vorgelegten Kennzahlen des in diesem Bereich noch sehr jungen Unternehmens fallen positiv aus. Als solide präsentiert sich auch die Bilanz mit einer ausgewiesenen Eigenmittelquote von 53.5% per 30. Juni 2014.

Auf der Basis des letztbezahlten Kurses von 80.50 CHF notieren die Titel marginal unter dem Buchwert von 81.50 CHF per 30. Juni 2014. Sofern die Gesellschaft die in Aussicht gestellte Ausschüttung in Höhe von 4% des inneren Werts für das laufende Jahr ausrichtet, weisen die Aktien eine attraktive Rendite von gut 4% auf. Wenn die Zielsetzungen des Managments erreicht werden, was zumindest als nicht unplausibel erscheint, sollte die Ausschüttung in den nächsten Jahren eher steigen. Dies sollte sich zumindest mittelfristig positiv auf den Aktienkurs niederschlagen. Nicht übersehen werden darf allerdings das Marktrisiko bei Immobilien, das angesichts der aktuell hohen Bewertung des Grossteils der schweizerischen Liegenschaften nicht als tief einzustufen ist. Auch kann die Gesellschaft bislang nicht auf eine langjährige Erfahrung zurückblicken. Für diejenigen Anleger, die den Aussagen des Managments vertrauen, eignen sich die Aktien als Ersatz für eine Obligation zur Anlage. Das Risiko, die Ziele nicht zu erreichen, wird mit einer ansehnlichen Rendite entschädigt. Die hohe Substanz der Liegenschaften sollte die Aktie zudem vor starken Kurseinbrüchen schützen.

Transparenzhinweis: Der Autor ist Aktionär der Gesellschaft