Welinvest AG: Immobilienverkauf lässt Gewinne anschwellen

Die Welinvest AG erzielte im Geschäftsjahr 2013/14, welches per 30. Juni 2014 endete, einen Gewinn von 10.6 Mio. CHF nach 4.7 Mio. CHF im Vorjahr. Wie das Unternehmen im jüngsten Geschäftsbericht schreibt, geht das Plus einerseits auf das Konto des Verkaufs von zwei Liegenschaften, der für einen Anstieg des Gewinns um 4.2 Mio. CHF verantwortlich zeichnete. Andererseits führten deutlich tiefere Wertberichtigungen von knapp 1 Mio. CHF nach 5.1 Mio. CHF im Vorjahr zu dem besseren Gewinnausweis. Verkauft wurden die beiden im Stadtgebiet von Basel liegenden Immobilien an der Erlenstrasse 39/41 und an der Riehenstrasse 90. Diese Verkäufe liessen die Verkehrswerte der Immobilien im Vergleich zum Vorjahr um 8.1 Mio. CHF auf 141.6 Mio. CHF sinken. Der bilanzielle Wert der Immobilien liegt mit 79 Mio. CHF (Vorjahr 85 Mio. CHF) deutlich tiefer. In der zweiten Geschäftssparte, den Finanzanlagen, konnte Welinvest einen deutlichen Anstieg der Verkehrswerte um 12.6 Mio. CHF auf gut 81 Mio. CHF verbuchen. Diesen steht ein bilanzieller Wert von 74 Mio. CHF gegenüber.

Trotz der Veräusserung der beiden Liegenschaften sanken die Mieterlöse lediglich um 0.9% auf 8.9 Mio. CHF. Für das laufende Jahr wird ein deutlich stärkerer Einfluss der Devestitionen erwartet, so dass die Mieterträge auf 8.5 Mio. CHF sinken sollten. Aus den Finanzanlagen resultierte ein deutlich rückläufiger Gewinn aus dem Wertschriftenhandel von 3.5 Mio. CHF nach 4.4 Mio. CHF. Keine Erfolge zuhanden der Erfolgsrechnung erwirtschaftete Welinvest im Edelmetallhandel, nachdem dieser im Vorjahr noch Gewinne von 750’000 CHF zu den Erträgen beisteuerte. Die Betriebserträge sanken daher von knapp 17 Mio. CHF im Vorjahr auf 15.4 Mio. CHF. Hierin nicht enthalten sind die Gewinne aus dem Liegenschaftsverkauf in Höhe von 4.2 Mio. CHF.

Auf der Kostenseite fällt der markante Rückgang des Betriebsaufwands von 11.2 Mio. CHF im Vorjahr auf 7.1 Mio. CHF auf. Zurückzuführen ist dieser vor allen Dingen auf die von 5.1 Mio. CHF auf 0.8 Mio. CHF gefallenen Wertberichtigungen auf die Wertschriften und Edelmetalle. Bei den Reparaturkosten der Gebäude war ein Anstieg um gut 100’000 CHF auf annähernd 1.4 Mio. CHF zu verbuchen, während die Abschreibungen auf die Immobilien um nahezu denselben Betrag auf gut 1 Mio. CHF fielen. Belastender Faktor waren Devisenverluste in Höhe von rund 160’000 CHF. Vor den Wertveränderungen und Abschreibungen resultierte ein Betriebsgewinn (EBITDA) von 11.6 Mio. CHF nach 13.4 Mio. CHF im Vorjahr. Deutlich tiefere Abschreibungen und Wertberichtigungen von gesamthaft knapp 1.9 Mio. CHF nach 6.2 Mio. CHF erlaubten einen Anstieg des EBIT um 2.5 Mio. CHF auf 9.7 Mio. CHF. Der Reingewinn stieg devestitionsbedingt sogar um 5.9 Mio. CHF an. Die Aktionäre sollen am besseren Ergebnis mit einer um 50 CHF auf 200 CHF pro Aktie erhöhten Dividende partizipieren.

Die Geschäftszahlen der Welinvest fallen erfreulich aus. Der im Vorjahr erfolgte Abbau des Wertschriftenportfolios hatte keine negativen Einflüsse auf das Ergebnis und erwies sich im Nachhinein als richtig. Mit dem Verkauf von zwei Liegenschaften gibt die Gesellschaft allerdings einen –wenn auch kleinen Teil- ihrer Hauptassets auf. Zwar ist das Portfolio mit einem Bilanzwert von 79 Mio. CHF bei einem Verkehrswert von 141.7 Mio. CHF nach wie vor ansehnlich, Dennoch ist es im Sinken begriffen. Zu Verkehrswerten stieg allerdings der Wert des Portfolios um 4.5 Mio. CHF auf 222.7 Mio. CHF an. Bei den benannten Verkehrswerten handelt es sich um die von der Gesellschaft im Jahresbericht publizierten Werte, die als Untergrenze der effektiven Werte angesehen werden können. Der realisierbare Wert dürfte diesen Wert um einiges übersteigen, was nicht zuletzt der Gewinn aus dem Verkauf der zwei Liegenschaften von 4.2 Mio. CHF vermuten lässt. Nicht nachgeprüft werden kann allerdings, ob der erlöste Preis marktkonform war oder eher von den Interessen des Grossaktionärs, der die beiden Gebäude möglicherweise in sein Portfolio übernommen hat, geprägt war. Der Verkauf zeigt die grosse Abhängigkeit der Gesellschaft von der Familie von Finck als beherrschende Aktionäre auf. Die freien Aktionäre sind von deren Ideen und Zielen abhängig. Ein weiterer Abbau des hoch profitablen Immobilienportfolios mit hohen Reserven kann daher keinesfalls ausgeschlossen werden. In diesem Fall ist es auch durchaus möglich, dass ein Teil der hohen Substanz der Gesellschaft zulasten der freien Aktionäre verloren geht.

Die Aktien der Welinvest werden auf der ausserbörslichen Handelsplattform OTC-X der Berner Kantonalbank (BEKB) gehandelt. Auf der Basis der letztbezahlten Kurse von 4’020 CHF sind die Aktien mit einem deutlichen Agio zum ausgewiesen Buchwert von knapp 2’700 CHGF pro Aktie zum Bilanzstichtag bewertet. Ein deutlich anderes Bild liefert hingegen die Betrachtung des Verkehrswerts der Papiere. Demnach liegt der Portfoliowert bei knapp 223 Mio. CHF. Diesem steht ein Fremdkapital von 51.9 Mio. CHF gegenüber, so dass ein innerer Wert auf der Basis der Verkehrswerte von knapp 171 Mio. CHF respektive 4’250 CHF pro Aktie resultiert. Der Versicherungswert der Gebäude liegt nochmals um 20 Mio. CHF über den von Welinvest benannten Verkehrswerten. Auch wenn dieser nur ein Indiz liefert, besteht zumindest eine nicht geringe Wahrscheinlichkeit, dass die Gesellschaft noch stille Reserven besitzt. Von diesen dürften die freien Aktionäre indessen nur wenig erhalten können. Dennoch sind die Aktien mit einem rund 5%igen Abschlag auf den offen ausgewiesenen Verkehrswert nicht zu teuer. Als sehr attraktiv kann zudem die Dividendenrendite von 5% angesehen werden. Für Investoren, die mit der durch die Beherrschung der Familie von Finck einhergehenden Unsicherheit und einer möglichen Reduktion des Substanzwerts ohne Kompensation leben können, stellen die Titel eine interessante Anlage dar.

Transparenzhinweis: Der Autor ist Aktionär der Gesellschaft.