Die Aktien der Immobiliengesellschaft Espace Real Estate Holding AG werden regelmässig auf OTC-X gehandelt. Im Gegensatz zu anderen ausserbörslich gelisteten Unternehmen aus dem Immobiliensektor weisen sie auch hohe Handelsvolumen auf. In einer kürzlich veröffentlichten Unternehmensanalyse von OTC-X Research wird darauf hingewiesen, dass sich die erst vor 14 Jahren gegründete Gesellschaft einer langfristigen Wertsteigerung verschrieben hat.
Neben dem langfristigen Fokus weise die Geschäftspolitik von Espace einige Besonderheiten auf, so die Analyse. So würden bei Espace alle Immobilienprojekte eigenständig gestaltet. Dies zeige sich insbesondere bei Finanzierung. Es würden jeweils die einzelnen Objekte beliehen, wodurch die jeweiligen Besonderheiten bestens berücksichtigt werden könnten. Im Falle von Schwierigkeiten eines Objekts oder dem Verkauf sei Espace so nicht gezwungen, das gesamte Kreditportfolio anzupassen. Es werde lediglich die Finanzierung für das betroffene Gebäude angepasst bzw. gekündigt. „Durch dieses Finanzierungskonzept ist Espace in jeder Hinsicht von Finanzinstituten komplett unabhängig“, so die Analyse von OTC-X Research.
Die Gesellschaft kalkuliere auch beim Erwerb in Bezug auf Altlasten und bei der Vermietung konsequent mögliche Risiken. Kommerziell genutzte Bauten würden nur dann erstellt, wenn eine feste Mietzusage bestehe. Obwohl diese vorsichtige Firmenstrategie auf die niedrige Eigenfinanzierung in der Gründungszeit zurückzuführen sei, bleibe Espace dieser Strategie heute noch treu. Der langfristige Ansatz beginne bereits mit dem Erwerb von Grundstücken, werde bei der Finanzierung fortgesetzt und ende auch bei der Projektentwicklung und der geplanten Nutzung nicht, sondern beinhalte auch die in einigen Jahren fällige Sanierung der Gebäude. Wegen der stark angestiegenen Transaktionspreise für Liegenschaften habe die Gesellschaft im Jahr 2011 eine „Verjüngungskur“ des Portfolios gestartet, so die Unternehmensanalyse. Dies belaste zwar kurzfristig die Kennzahlen, werde sich aber mittelfristig positiv auswirken (siehe auch weitere Blog-Beiträge von schweizeraktien.net).
Die Espace Real Estate Holding AG habe trotz der sehr hohen Investitionen einen ansehnlichen Eigenfinanzierungsgrad von 41.6% (per 30. Juni 2014). Die Finanzierung der Gesellschaft bezogen auf das gesamte Portfolio mit einer durchschnittlichen Verzinsung von 2.89% bei einer Laufzeit von fünf Jahren und zwei Monaten (Stand 30. Juni 2014) führe zwar zu vergleichsweise hohen Zinsbelastungen, mache die Gesellschaft aber auch weitgehend resistent gegenüber möglichen Zinserhöhungen. Im Oktober 2014 sei der Espace durch den Verkauf des Areals (67’300 qm) Wissensteinfeld in Derendingen an die Steinhoff Properties AG ein substanzieller Verkaufserlös zugeflossen.
Dies sei allerdings die Ausnahme, denn kurzfristige Gewinnrealisierungen durch den Verkauf von Liegenschaften oder sehr kurzfristige Finanzierungen dürften die Investoren in der Regel nicht erwarten. Im Vordergrund stehe die langfristige, gut berechenbare, stabile Entwicklung des Geschäftsergebnisses. Nicht kalkulierbare Ergebnisbeeinflussungen könnten durch vorgezogene Sanierungen oder mögliche Zukäufe interessanter Objekte auf der Ausgabenseite und durch mögliche Veräusserungen einzelner Objekte, die nicht mehr in die langfristige Strategie passen würden, auf der Einnahmeseite erfolgen. Insgesamt aber seien die Geschäftsergebnisse überschaubaren Schwankungen unterworfen. Die Investitionsphase von Espace werde bis auf weiteres anhalten. Jedes Jahr würden ein bis zwei Neubauprojekte in die Renditeliegenschaften aufgenommen, wie beispielsweise das Objekt „cube 116“ n Biel (siehe Foto). Die Mieterträge würden dadurch sukzessive ansteigen, was sich positiv auf die Gewinne und die Dividende auswirken werde, so die Analyse.
Aktuell werden die Aktien bei Kursen von 134 CHF auf OTC-X mit einem Abschlag von rund 10% auf den per 30. Juni 2014 ausgewiesenen Buchwert von 148.20 CHF pro Aktie gehandelt. Die Rendite beträgt, unter der Annahme einer gleich bleibenden Ausschüttung, knapp 3.2%. Hierbei darf nicht übersehen werden, dass die Ausschüttungen in der für Privatanleger steuerfreien Form aus Kapitaleinlagereserven erfolgen. Die Gesellschaft verfügt noch über weitere steuerfrei ausschüttbare Reserven von 116 Mio. CHF, was noch eine lange Weiterführung der aktuellen Dividendenpolitik erlaubt. Im Vergleich zu anderen Immobilienaktien weisen die Espace-Papiere eine unterdurchschnittliche Rendite aus, die allerdings dank der ertragsbringenden Neubauprojekte bald der Vergangenheit angehören dürften. Der Discount zum Buchwert ist im Vergleich mit anderen Immobilientiteln nicht gerechtfertigt.
