Die CasaInvest Rheintal AG konnte im Geschäftsjahr 2014 weiter zulegen und ein Jahresergebnis von CHF 4.474 Mio. präsentieren. Während das Immobilienportfolio keine grossen Veränderungen erfahren hat, wurde Wert auf die Entwicklung der eigenen Immobilienprojekte sowie die Instandhaltung und Bewirtschaftung der Bestandesobjekte gelegt. Die Gesellschaft lässt sich bewusst Zeit und setzt nicht auf rasche Zukäufe, die derzeit nur zu hohen Preisen möglich sind, erklärt Geschäftsführer Matthias Hutter im Gespräch mit schweizeraktien.net.
Herr Hutter, die CasaInvest Rheintal AG hat im Geschäftsjahr 2014 den Wert des Portfolios nur wenig erhöhen können. Fehlt es an Gelegenheiten zum Kauf von Liegenschaften?
Matthias Hutter: Nein, es werden uns beinahe täglich Liegenschaften zum Kauf angeboten. Der Grossteil der Objekte erfüllt unsere Anlagekriterien bereits von vorneherein nicht, weswegen wir die Dossiers sofort weglegen. Noch immer sind sehr viele Investoren auf der Suche nach Immobilien, was die Preise nach oben treibt und die Rendite für potenzielle Käufer sinken lässt. Wir erwerben keine Liegenschaften, bei denen wir nur eine Bruttorendite von 4% erzielen können. Zudem haben wir klare qualitative Vorstellungen.
Wäre es denn in der aktuellen Situation nicht sinnvoll, die eine oder andere Liegenschaft Ihres Portfolios zu verkaufen und so einen ansehnlichen Gewinn zu erzielen?
Wir sind keine kurzfristig agierenden Investoren und wollen den Bestand unseres Portfolios erhalten und langfristig weiter ausbauen. Dabei verzichten wir bewusst auf die Realisierung kurzfristiger Gewinne. Es ist gerade im aktuellen Umfeld sehr schwierig, für ein verkauftes Objekt einen geeigneten Ersatz zu finden. Unsere Aktionäre erwarten denn auch von uns, dass wir langfristig stabile Erträge erzielen, was mit einem Verkauf von Liegenschaften nicht möglich ist.
Sie sind sehr stark im Gewerbebereich engagiert. Ihre Objekte befinden sich grundsätzlich in Grenznähe, und es wäre doch für die Firmen ein Leichtes, die günstigen Euro-Kurse zu einer Abwanderung zu nutzen.
Unsere Objekte im gewerblichen Bereich sind breit diversifiziert. So finden Sie Produktions-, Lager-, Büro- oder auch Detailhandelsflächen in unserem Portfolio. Wir achten darauf, dass wir die Flächen zu einem attraktiven Preis-/Leistungsverhältnis an unsere Mieter abgeben können. Ebenso verstehen wir uns als langfristigen Partner für unsere Mieter. Die Mieter ihrerseits haben selbst vielfach grosse Investitionen in die Objekte vorgenommen und sind mit ihren Kunden und der Region stark verbunden. Daher betrachte ich das Abwanderungsrisiko für uns als relativ gering. Dennoch ist die Währungssituation seit dem SNB-Entscheid vom 15. Januar 2015 ein Thema, welches eine Grenzregion wie das Rheintal besonders beschäftigt.
Selbst wenn die Firmen nicht abwandern möchten, besteht doch das Risiko, dass die Euroschwäche die Unternehmen in ernste Schwierigkeiten bringt und sie letzten Endes sogar in Konkurs geraten.
Wir achten darauf, dass unsere Mieter grundsätzlich solid aufgestellt sind und versuchen in jährlichen Gesprächen, die aktuelle Lage gemeinsam einzuschätzen. Ein gewisses Restrisiko in exponierten Branchen verbleibt dennoch.
Bei Bürovermietungen ist der Markt sehr hart umkämpft, und es sind allgemein hohe Leerstände zu verzeichnen. Wie sieht das bei Ihnen aus?
Die Situation bei den Büros ist tatsächlich schwierig. Wir haben aber verhältnismässig wenige Büroflächen und damit den Vorteil, dass wir diese zu günstigen Marktkonditionen anbieten können. Dennoch haben auch wir den Druck in den vergangenen Jahren gespürt.
Sie wollen das Portfolio auf 250 Mio. CHF ausbauen. Wie möchten Sie dieses Ziel erreichen?
Wir setzen einerseits auf die Entwicklung unserer eigenen Areale und sind andererseits weiterhin offen für Marktakquisitionen. Wir stehen aktuell vor dem Baubeginn eines neuen Projektes in Balgach, wo wir 28 Mietwohnungen sowie einen kleinen Gewerbeteil erstellen möchten. Bezugstermin wird im Frühsommer 2016 sein.
Aktuell werden sehr viele neue Wohnungen erstellt. Vor allem im Bereich der grossen Mietwohnungen ist tendenziell ein Überangebot auszumachen. Dies hängt unter anderem damit zusammen, dass die tiefen Zinsen für den Bewohner einen Eigentumserwerb interessant machen. Besteht denn hier nicht die Gefahr, dass die neuen Wohnungen leer bleiben und Sie keine Mieter finden?
Wir sind uns dieser Problematik sehr wohl bewusst. Es geht darum, neue Segmente zu finden und attraktive Einheiten auf den Markt zu bringen. In Balgach sind vorwiegend kleinere Wohnungen eingeplant. Sehr wichtig für die Vermietbarkeit sind nebst dem Preis auch die Ausstattung sowie die Lage der Wohnungen. Hier sind die Anforderungen der Mieter enorm gestiegen, was die Nachfrage nach den Wohnungen, die alle Kriterien erfüllen, hoch hält. Weiter raten wir davon ab, Wohneigentum nur aufgrund des tiefen Hypothekarzinsniveaus zu erwerben.
Ein Blick in die Bilanz zeigt, dass Sie per Jahresende 2014 über flüssige Mittel von rund 3 Mio. CHF hielten. Wie möchten Sie den Ausbau finanzieren? Ist hierfür allenfalls eine weitere Kapitalerhöhung geplant?
Dem Cash-Management messen wir eine grosse Bedeutung zu. Wir achten darauf, dass wir über genügend Mittel verfügen, um dynamisch am Markt agieren zu können. Zugleich ist ein zu grosser Bestand an flüssigen Mitteln teuer und schmälert die Rentabilität. Das Neubauprojekt in Balgach haben wir über das Grundstück und die eingebrachten Vorleistungen bereits finanziert. Die nächsten grösseren Schritte benötigen einen externen Kapitalzufluss. Aus diesem Grund hat der Verwaltungsrat entschieden, anlässlich der Generalversammlung vom 2. April 2015 eine genehmigte Kapitalerhöhung zu beantragen.
Bestehen bereits konkrete Pläne zur Umsetzung der Kapitalerhöhung, und stehen diese allenfalls im Zusammenhang mit der Entwicklung der eigenen Areale oder allfälliger Zukäufe?
Die genehmigte Kapitalerhöhung soll uns grundsätzlich die Möglichkeit bieten, je nach Marktentwicklung und sich bietenden Gelegenheiten dynamisch agieren zu können. Wir haben nicht die Absicht, Kapital auf Vorrat anzufragen, weshalb wir die genehmigte Kapitalerhöhung als geeignetste Lösung erachten. Falls sich die eigenen Immobilienprojekte weiterhin positiv entwickeln und die eine oder andere Marktgelegenheit auf uns zukommt, kann ich mir gut vorstellen, dass wir die Kapitalerhöhung im Herbst diesen Jahres durchführen werden.
Sie erwähnten die auf Langfristigkeit ausgelegte Strategie Ihrer Geschäftstätigkeit. In den letzten Jahren war die Finanzierung der Kredite allerdings vielfach sehr kurzfristig, was sich zwar auf die Ergebnisse positiv auswirkte, aber bei einem möglichen Anstieg der Zinsen deutliche Einbussen mit sich bringen könnte. Wie stellt sich die Situation heute dar?
Dieser Aussage muss ich etwas widersprechen. Wir sind bemüht, unsere Renditeobjekte mit einer langfristigen Staffelung anzubinden. Die Staffelung haben wir im Zuge der jüngsten Zinsveränderungen nochmals wesentlich verstärkt und verschiedene Geldmarkthypotheken durch Festhypotheken ersetzt. Bei den Entwicklungsprojekten machen Festhypotheken aus unserer Sicht hingegen wenig Sinn. Da deren Zukunft in zeitlicher und inhaltlicher Sicht vielfach noch offen ist, würden sich Festhypotheken als Hindernis erweisen, und die Flexibilität ginge verloren. Deshalb agieren wir bei den Entwicklungsprojekten vorab mit Libor-Vereinbarungen.
Abschliessende Frage: Wie schätzen Sie die Entwicklung des Rheintaler Immobilienmarktes in den kommenden Jahren ein?
Die Herausforderungen werden nicht kleiner. Der Schweizer Immobilienmarkt und mit ihm auch der Rheintaler Immobilienmarkt befindet sich im Wandel. Es wird Veränderungen geben, und der Markt muss sich auch in Zukunft auf neue Rahmenbedingungen einstellen können. Dennoch sind wir von der Attraktivität des Rheintaler Immobilienmarktes überzeugt. Solange Nachfrage und Angebot in einem gesunden Verhältnis stehen, die anstehenden Projekte in der notwendigen Qualität umgesetzt werden und keine allzu starken volkwirtschaftlichen Verwerfungen zu erwarten sind, steht einer gesunden Entwicklung nichts im Weg. Die Bedeutung von gut ausgebildeten Fachkräften, vorausschauenden Entwicklern und nachhaltig ausgerichteten Anlegern wird zunehmen. Wem es gelingen wird, dieses Dreieck um sich zu bilden, dem wird auch in Zukunft eine starke Position gewiss sein.
Die Aktien der CasaInvest Rheintal AG werden auf der ausserbörslichen Handelsplattform OTC-X der Berner Kantonalbank (BEKB) gehandelt. Auf der Basis der letztbezahlten Kurse von 286 CHF notieren die Titel auf dem Niveau des Buchwerts und weisen eine Rendite von 2.2% auf. Eine detaillierte Analyse der CasaInvest Rheintal AG von OTC-X Research erscheint in den kommenden Wochen.
