Die auf OTC-X im ausserbörslichen Segment gehandelte Cresta Palace Celerina AG, über die wir an dieser Stelle wiederholt berichtet hatten, blickt auf ein alles andere als einfaches Geschäftsjahr 2014/2015 (GJ-Ende: 30.04.2015) mit vielen externen Herausforderungen zurück. Bereits das zurückliegende Geschäftsjahr 2013/2014 war für die Gesellschaft nicht einfach, wurde jedoch mit striktem Kostenmanagement noch einigermassen erfreulich gemeistert.
Starker Franken und regnerischer Sommer belasten
Zwischenzeitlich aufkommende Hoffnungen auf eine Trendwende zum Besseren – wie ein Ärztekongress zu Beginn der Wintersaison 2014/2015 sowie die um 7% besseren Vorbuchungen für die Wintersaison zunächst noch signalisierten – wurden spätestens im Januar 2015 mit dem SNB-Entscheid, den CHF-Mindestkurs von 1.20 zum Euro zu beenden, zunichte gemacht. Auch das Wetter als wichtiges (wichtigstes?) Entscheidungskriterium kurzfristig disponierender Individualgäste war 2014/2015 mit einem sehr regnerischen Sommer und einem späten Start in den Winterbetrieb nicht sehr vorteilhaft für die von vielen Seiten getroffene Engadiner Hotellerie. Für die regelmässigen Leser unseres Blogs sind diese Entwicklungen nicht überraschend (vgl. Blog-Beiträge vom 2. September 2014 und vom 10. März 2015). Und dennoch: Wie schon im Vorjahr ist es der Gesellschaft auch 2014/2015 gelungen, sich in einem widrigen Marktumfeld zu behaupten und die wichtigsten Rentabilitätskennziffern mehr oder weniger konstant im Bereich weniger Prozentpunkte zu halten.
EBITDA geht um 4.1% zurück
Der Betriebsertrag (Umsatz) war 2014/2015 gegenüber Vorjahr um lediglich 1.2% oder knapp 0.1 Mio. CHF auf etwa 7.09 Mio. CHF rückläufig. Der Restaurationsertrag konnte sogar minimal auf 2.25 Mio. CHF zulegen und machte 31.7% des Betriebsertrags (Vj. 30.8%) aus. Dagegen fiel der Beherbergungsertrag um 4.4% auf 4.1 Mio. CHF (57.9% vom Betriebsertrag; Vj. 59.8%). Ein besseres Ergebnis als im Vorjahr konnte auch mit den Nebenleistungen (+15.8%) erwirtschaftet werden, doch ist dieser Bereich mit einem Umsatzanteil von zuletzt gut 0.6 Mio. CHF gesamthaft von nur untergeordneter Bedeutung.
Gestiegene direkte Aufwandposten – insbesondere beim direkten Personalaufwand (+3% auf 2.57 Mio. CHF) – verhinderten einen höheren Brutto-Betriebserfolg (GOI). Der GOI zum Bilanzstichtag lag zuletzt bei 3’094’043 CHF, ein Rückgang um 7% im Vergleich zum Vorjahr. Allerdings wahrte die Gesellschaft bei weiteren Aufwandposten in der Erfolgsrechnung erneut Kostendisziplin, so dass das Brutto-Betriebsergebnis lediglich um 4.2% tiefer ausfällt und 1.27 Mio. CHF beträgt.
Das EBITDA reduzierte sich analog um 4.1% auf 1’184’529 CHF (16.7% vom Umsatz; Vj. 17.2%). Grosszügig fielen 2014/2015 erneut die Abschreibungen aus: Nach 735’387 CHF im Vorjahr wurden im Berichtsjahr sogar 781’000 CHF abgeschrieben. Aufgrund dieser Abschreibungen reduzierte sich auch das EBIT auf nur noch 5.7% (Vj. 7.0%) vom gesamten Betriebsertrag, entsprechend gut 0.4 Mio. CHF. Der nicht zuletzt aufgrund der langjährigen Abschreibungspraxis nicht sehr aussagekräftige Jahresgewinn nach Steuern lag zum 30. April 2015 bei lediglich 2’654.01 CHF oder winzigen 0.30 CHF pro Aktie.
Hohe stille Reserven
Das bilanzielle Eigenkapital zum Ende des Geschäftsjahres 2014/2015 wurde – ebenfalls nicht aussagekräftig – mit 1.356 Mio. CHF oder 150 CHF je Aktie ausgewiesen, doch dürften die Hotelliegenschaften (Hotel und Nebengebäude, Mitarbeiterhaus Samedan), die „Parzelle No. 56“ sowie auch die Maschinen, Mobilien und technischen Einrichtungen hohe stille Reserven enthalten. Die hoteleigene „Parzelle No. 56“ rund um das Hotel mit einer Grundstücksfläche von 19’114 Quadratmetern (gemäss Geschäftsbericht) wird mit lediglich 170’420 CHF bilanziert. Insgesamt liegt der ausgewiesene Versicherungswert der Sachanlagen „neu“ – aber auf Basis alter Wertschätzungen von 2006 bzw. 2010 – bei 58.37 Mio. CHF (Vj. 59.15 Mio. CHF), während der Bilanzwert nach der letzten Abschreibungsrunde zum Vergleich nur noch 16.11 Mio. CHF (Vj. 16.89 Mio. CHF) beträgt. Unterstellt, dass die Liegenschaften und Grundstücke stille Reserven in der Grössenordnung von 20 Mio. CHF enthalten, wären dies bereits über 2’000 CHF je Aktie. Reserven in der Grössenordnung von 30 Mio. CHF entsprächen „stillen Bilanz-Reserven“ oberhalb von 3’000 CHF je Aktie.
Erwähnenswert ist noch, dass die Gesellschaft im Geschäftsjahr 2014/2015 nach der Bilanz ein Darlehen an eine „nahestehende Person“ (Aktionär) im Umfang von 1.04 Mio. CHF ausgereicht hatte. Nach dem Revisionsbericht wurde dieses Darlehen nach dem Bilanzstichtag am 10. August 2015 zurückbezahlt, so dass aus diesem Darlehen an einen Aktionär keine weiteren Risiken resultieren.
Die Gesellschaft erwartet für die Zukunft, dass der Druck auf die Übernachtungspreise weiter zunehmen wird und künftig mehr Logiernächte generiert werden müssen, um zumindest den Umsatz zu halten oder gar zu steigern. Die Cresta Palace Celerina AG versucht dabei in ihrer Strategie einen „Mix zwischen Tradition und Aufbruch, den es richtig abzuschätzen gilt“ und der viel Feingefühl im Umgang mit den Gästen verlangt.
Das Aktienkapital von 900’000 CHF ist eingeteilt in 9’000 Namenaktien zu 100 CHF nominal. Der letzte Umsatz der illiquiden Aktie fand bereits im April zu 1’150 CHF (Kurs vom 08.04.2015) statt, entsprechend einer Marktkapitalisierung von 10.35 Mio. CHF. Die Aktien werden aktuell zu 1’200 CHF gesucht und zu 1’350 CHF angeboten (Kurse vom 4.9.2015). Die zuletzt rückläufigen Kurse spiegeln weiterhin die Unsicherheit und die nicht zuletzt nach der Aufhebung des Mindestkurses im Januar 2015 nochmals verschärfte Situation im Engadiner Tourismus wider. Die Gesellschaft ist dennoch erstaunlich gut – immer in Relation zum Umfeld – mit robusten Kennzahlen durch diese Zeit gekommen, was für den Verwaltungsrat und die Geschäftsleistung sowie ein „aktives Marktmanagement“ spricht.
Ein Verkauf bestehender Aktienpositionen erscheint beim gedrückten Kursniveau angesichts der unverändert grossen Substanz der Gesellschaft, die die letzten Kurse deutlich übersteigen dürfte, und beim Blick auf den noch immer soliden Cashflow der Gesellschaft zumindest für geduldige Anleger nicht attraktiv. Dies immer unter der Massgabe, dass es der Gesellschaft auf mittlere Sicht gelingen wird, mit einer neuen „Vorwärtsstrategie“ zu punkten und auch die vorhandene Substanz besser zu rentabilisieren. Wer an beides nicht glaubt, kann auch über einen Verkauf der Aktien nachdenken. Auf der anderen Seite drängt sich ein Neuaufbau einer Aktienposition angesichts der makroökomischen wie saisonalen Unwägbarkeiten beim Status quo auf kurze Sicht nicht auf, so dass die gleichzeitig ertragsschwache wie substanzstarke Aktie aktuell bestenfalls eine „Halteposition“ für längerfristig disponierende Anleger mit Bezug zum Oberengadin und zum Kanton Graubünden ist. Seit dem historischen SNB-Entscheid vom Januar 2015 dürfte den Aktionären auch mehr Geduld abverlangt werden, bis erste Erfolge einer heute noch wenig konkreten „Vorwärtsstrategie“ sichtbar werden. Die Dividendenrendite von knapp 0.3% auf Basis der letzten Briefkurse ist für sich genommen kein Argument für die Aktie.
Die nächste Generalversammlung findet am 25. September 2015 ab 15.30 Uhr im Cresta Palace Celerina statt.
Transparenzhinweis: Dem Autoren nahestehende Personen sind Aktionäre der Cresta Palace Celerina AG.
