Die in Luzern ansässige Immobiliengesellschaft Konkordia AG wurde 1924 als Generalagentur für Personen- und Sachversicherungen gegründet. Seit dem Verkauf der Agentur im Jahr 2008 ist Konkordia eine reine Immobiliengesellschaft mit einem Portfolio von 260 Wohn- und Gewerbeliegenschaften in der Stadt Luzern, in Kriens und in Dierikon. Die Liegenschaften werden auch vom Unternehmen selbst verwaltet. Insgesamt erzielte die Gesellschaft im Jahr 2014 einen Ertrag in Höhe von 3.9 Mio. CHF, der vorwiegend aus den Mieteinnahmen stammt. Unter dem Strich verblieb ein Reingewinn von 900’645 CHF. Aufgrund des 90-jährigen Jubiläums wurde zusätzlich zur regulären Dividende in Höhe von 50 CHF eine Jubiläumsdividende von 10 CHF ausgezahlt. Im letzten Jahr fand auch ein Generationenwechsel im Verwaltungsrat des Unternehmens statt, dem ein Wechsel in der Geschäftsstelle in diesem Sommer folgte. Kürzlich wurde auch die Website der Immobiliengesellschaft erneuert. Wagt die kleine Konkordia nun den Aufbruch in neue Dimensionen? Nein, sagt Verwaltungsratspräsident Felix Graber im Interview mit schweizeraktien.net ganz klar. Die Konkordia AG werde eine kleine, aber feine Perle für Privatanleger bleiben. Nach einer Konsolidierungsphase im kommenden Jahr möchte Konkordia erst in zwei Jahren das Portfolio wieder erweitern.
Herr Graber, die Grossbank UBS hat in ihrem „Bubble-Index“ die Region Luzern neu als Gefahrenregion eingestuft. Wie erleben Sie den Immobilienmarkt in Luzern?
Es gilt zu unterscheiden, von welcher Objektkategorie wir sprechen. Wir beobachten in der Tat, dass Stockwerk- und Eigentumswohnungen in den letzten Monaten überproportionale Preisveränderungen verzeichneten. Bei Renditeobjekten ist die Situation weniger preissensitiv, jedoch sind kaum gute Objekte auf dem Markt, welche den Preis rechtfertigen würden.
Welche Auswirkungen hat diese Situation auf die Geschäftspolitik von Konkordia?
Da Konkordia eine langfristige Investorin in Mehrfamilienhäuser im Raum Luzern ist, hat die aktuelle Einschätzung keine direkten Auswirkungen auf die Geschäftspolitik. Erstens haben wir einige Objekte seit mehreren Jahrzehnten in unserem Besitz, und die kürzlich fertiggestellten Neubauten sind so konzipiert, dass sie die heutige Nachfrage der Mieter ideal abdecken. Zweitens haben wir wenig gewerbliche Flächen im Portfolio und sind somit von höheren Leerstandsquoten im kommerziellen Segment nicht betroffen.
Verfolgen Sie künftig eine wachstumsorientierte Politik mit der Akquisition neuer Objekte, oder wollen Sie lieber den Bestand vorsichtig weiterentwickeln?
Die Strategie der Konkordia AG fusst auf dem Grundsatz, dass wir nur sehr selektiv wachsen. Dies unter Wahrung unserer Qualitätsansprüche an die Objekte in unserem Liegenschaftsportfolio. Wir haben 2013/2014 zwei Objekte auf einer Landreserve realisiert und 2015 ein strategisch wichtiges Objekt im Zentrum der Stadt Luzern erwerben können. Nach einer Konsolidierungsphase können wir idealerweise in zwei Jahren das Portfolio wieder erweitern.
Ist seitens der Konkordia AG geplant, das Portfolio über die Region Luzern hinaus geografisch zu erweitern?
Es besteht nicht die Absicht, Objekte zu erwerben, welche sich ausserhalb der Region Luzern befinden.
Welche Grösse hat ein „optimales Liegenschaftsportfolio“ für die Konkordia AG?
Die Grösse des Portfolios hat sich nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit zu richten. Wenn man die Entwicklung der letzten fünf Jahre als Richtschnur für die kommenden Jahre nimmt, dann sind unsere Wachstumsperspektiven intakt.
In welche Richtung soll sich die „kleine Konkordia AG“ in den nächsten Jahren strategisch und operativ entwickeln, und wo sehen Sie Konkordia in fünf Jahren?
Wir setzen auf Kontinuität und haben keine Ambition, eine Leaderrolle zu übernehmen. Klein, aber fein, eine Perle für Privatanleger. Die Konkordia AG wird sich in den kommenden Jahren solid und ohne Eskapaden in Richtung des 100-jährigen Bestehens im Jahr 2024 entwickeln. Momentan bewirtschaften wir nur eigene, sich in unserem Besitz befindliche Objekte. Bei entsprechender Nachfrage ist es denkbar, die Dienstleistungen in der Liegenschaftsverwaltung auch Dritten zugänglich zu machen.
Wie hoch ist der Vermietungsstand über das gesamte Immobilienportfolio hinweg, und gibt es Leerstände?
Unsere Leerstandsquote ist historisch tief und liegt irgendwo zwischen 0.5 und 1%.
Wie stehen Sie zu der Idee, zukünftig transparent einen NAV auszuweisen, wie viele andere Immobiliengesellschaften im börslichen und ausserbörslichen Bereich, um die in der Konkordia AG schlummernden Werte im Interesse aller Stakeholder sichtbarer zu machen?
Im Rahmen der veränderten Rechnungslegung macht sich der Verwaltungsrat Gedanken, ob und in welcher Form freiwillige Kennzahlen offengelegt werden sollen. Der NAV-Ausweis weckt Begehrlichkeiten von institutionellen Anlegern. Da wir auch in Zukunft auf ein breit abgestütztes Aktionariat von Privatpersonen bauen, ist der NAV nicht im Fokus.
Durch den Erwerb des Objekts Maihofstrasse 63/63a hat sich die Eigenkapitalquote per Ende 2014 auf optisch niedrige 12.7% reduziert. Angesichts der dahinterstehenden Werte ist dies zwar unproblematisch. Beabsichtigen Sie aber mittelfristig Änderungen der Kapitalstruktur, etwa Kapitalerhöhungen oder den Verkauf von Liegenschaften, zur Verbesserung der Bilanzstruktur?
In der aktuellen Konsolidierungsphase werden wir die Verschuldungsquote reduzieren. Veränderungen in der Kapitalstruktur sind derzeit nicht angezeigt. Unsere Finanzierungspartner kennen die Bedürfnisse unserer KMU, und ein Verkauf aus dem Portfolio ist keine Option, da sie strategisch wenig Sinn macht.
Haben Sie interne „Zielgrössen“ für die Eigenkapitalquote, die Sie mittelfristig wieder erreichen wollen, und wo sehen Sie eine gute Grösse für die FK/EK-Quote?
Die langfristige Investitions- und Finanzplanung beinhaltet sehr wohl Zielgrössen. Es besteht jedoch keine Veranlassung, diese öffentlich zu machen. Eine gute FK/EK-Quote dürfte wohl bei 20% liegen.
Die Konkordia AG hat für das abgelaufene GJ 2014 zusätzlich zur normalen Dividende eine Jubiläumsdividende von 5% an die Aktionäre ausgeschüttet, so dass insgesamt 60 CHF je Aktie an die Aktionäre bezahlt wurden – entsprechend 1.7% auf die letzten OTC-X-Kurse. Welche Dividendenpolitik verfolgt der Verwaltungsrat, und woran orientiert sie sich?
Der Blick auf die nackte Dividendenrendite zeigt nur einen Aspekt des Beteiligungsreturns. Die Kursentwicklung der letzten Jahre zeigt eindrücklich, wie sich die Konkordia AG entwickelt hat. Wir werden die Pay-Out-Ratio in den kommenden Jahren wohl leicht erhöhen, jedoch nicht grosse Eskapaden bei der Dividendenpolitik machen. Vor einigen Jahren haben wir die Aktionäre in Form einer Nennwertrückzahlung finanziell abgegolten. Dies ist in naher Zukunft nicht vorgesehen, und so ist davon auszugehen, dass sich das Dividendenniveau in Zukunft – im Einklang mit der wirtschaftlichen Gesamtleistung der Konkordia AG – erhöhen dürfte. Die nächste Jubiläumsdividende steht ja spätestens in zehn Jahren an – für langfristig orientierte Privatanleger eine eher kurze Zeitspanne.
Die Aussagen von Felix Graber sind klar: Konkordia sucht nicht die grossen Investoren und möchte auch nicht zum grossen Spieler im Schweizer Immobiliengeschäft aufsteigen. Vielmehr konzentriert sich das traditionsreiche Unternehmen auf seine Stärken, die vor allen Dingen in der guten regionalen Verankerung im Marktgebiet Luzern liegen. Hoffnung auf einen baldigen Verkauf der Gesellschaft an andere, beispielweise börsenkotierte Immobiliengesellschaften wie Mobimo werden von Graber zerstreut. Zumindest das 100-jährige Jubiläum wird das Unternehmen wohl noch als eigenständige Firma feiern. Nach der Erweiterung des Portfolios in den letzten Jahren steht nun eine Konsolidierungsphase an. Dies dürfte dem Unternehmen angesichts der dünnen Eigenkapitaldecke auch gut tun. Im Vergleich zu anderen ausserbörslich gehandelten Immobilienaktien wie der Espace Real Estate AG (EK-Quote: 43%) oder Casainvest Rheintal (EK-Quote: 35%) erscheint diese bei Konkordia mit 12.7% auf den ersten Blick sehr niedrig. Da Konkordia seine Kennzahlen jedoch wenig transparent kommuniziert, dürften in der Bilanz sehr hohe stille Reserven enthalten sein. Ein Indikator ist dabei die Differenz zwischen Brandversicherungswert und dem bilanziellen Wert der Immobilien. Mit 73.1 Mio. CHF liegt der Brandversicherungswert deutlich über dem bilanzierten Wert der Immobilien in Höhe von 58.9 Mio. CHF (beides per Ende 2014). Aufgrund der stark gestiegenen Immobilienpreise in Luzern dürften zusätzlich im Grund und Boden der Liegenschaften weitere stille Reserven schlummern. Auch der Liegenschaftenertrag in Höhe von 3.8 Mio. CHF lässt erahnen, dass der Ertragswert der Liegenschaften deutlich über dem ausgewiesen Wert liegen dürfte. Daher sollte der Substanzwert weit über dem Kurs von 3’450 CHF liegen, die zuletzt auf OTC-X für eine Namenaktie gezahlt wurde.
Wer allerdings rein aus kurzfristigen Renditeaspekten in das Unternehmen investiert, dürfte enttäuscht werden. Mit 1.7% ist die Dividendenrendite – trotz 10 CHF Jubiläumsdividende – vergleichsweise dürftig. Grosse Sprünge bei der Dividende sind nicht zu erwarten. Und die Substanz dürfte sich – wenn überhaupt – erst mittel- bis langfristig rentabilisieren lassen. Daher bleiben Konkordia-Aktien weiterhin nur Papiere für langfristig orientierte Investoren, die auch die Werte der Gesellschaft als traditionsreiches Luzerner KMU mittragen.
