Die Casainvest Rheintal AG konnte im 2015 das Portfolio durch den Erwerb sechs neuer Liegenschaften den Bestand an Liegenschaften um 12.6 Mio. CHF auf 176.6 Mio. CHF ausbauen. Es gelang der Gesellschaft trotz der weiterhin anspruchsvollen Marktverhältnisse, erstmalig seit mehreren Jahren wieder im nennenswerten Umfang neue Objekte zu erwerben, die den Vorstellungen bezüglich Qualität und Preis der Firmenstrategie entsprechen. Wie dem neuesten Geschäftsbericht entnommen werden kann, intensiviert die Gesellschaft die Entwicklung von eigenen Projekten. Dies insbesondere im Hinblick auf die weiterhin ansteigenden Preise für Wohnimmobilien und den anhaltend schwierigen Marktverhältnissen. Wie wir bereits im Vorjahr in unserem Blogbeitrag, der hier nachgelesen werden kann, anmerkten, ist der Spielraum der Gesellschaft für weitere Wachstumsschritte begrenzt. Gleichzeitig sind – wie dem aktuellen Geschäftsbericht entnommen werden kann – die beiden Entwicklungsprojekte in Balgach und Heerbrugg bereits weit fortgeschritten. Diese Situation hat den Verwaltungsart dazu bewogen, noch im Frühjahr 2016 eine Kapitalerhöhung aus dem vorhandenen genehmigten Kapital durchzuführen. Details der Kapitalaufstockung sollen in den nächsten Wochen mitgeteilt werden.
Gewinn legt weiter zu
Im Geschäftsjahr 2015 konnte die Gesellschaft einen Anstieg der Mieterträge um 10.8% respektive plus 0.9 Mio. CHF auf 8.5 Mio. CHF verbuchen. Gleichzeitig stiegen die Liegenschaftsaufwendungen um knapp 150’000 CHF auf 1.4 Mio. CHF an, woraus ein Plus der betrieblichen Nettoerträge aus den Liegenschaften von 0.7 Mio. CHF respektive 10.8% auf 7 Mio. CHF resultiert. Der Betriebsaufwand stieg um knapp 100’000 CHF auf 0.9 Mio. CHF an, so dass ein Betriebsergebnis von 6.2 Mio. CHF nach 5.6 Mio. CHF im Vorjahr erwirtschaftet wurde. Hierin nicht enthalten sind die Erfolge aus dem Verkauf und der Neubewertung, die im Jahr 2015 einen Wert von 1.7 Mio. CHF nach 2.1 Mio. CHF im Vorjahr erreichten. Trotz des Ausbaus des Immobilienportfolios stiegen die Finanzierungskosten nur marginal um 75’000 CHF auf gut 2 Mio. CHF an. Hierbei konnte die Unternehmung von den aktuellen tiefen Zinsen profitieren. So betrug der gewichtete Durchschnittzinssatz aller Hypothekarverbindlichkeiten des Berichtsjahres 1.78% nach 1.9% im Vorjahr. Von den gesamten Hypotheken in Höhe von 104.2 Mio. CHF wiesen im Berichtsjahr 57.1 Mio. CHF Laufzeiten von über vier Jahren aus. Noch im Vorjahr lag der Anteil der lang laufenden Verbindlichkeiten bei 39.5 Mio. CHF, während die gesamten Verbindlichkeiten bei 99 Mio. CHF lagen. Positiv auf das Konzernergebnis wirkte sich auch der Wegfall von ausserordentlichen Belastungen, welche das 2014er Ergebnis mit 0.3 Mio. CHF belasteten, aus. So resultierte unter dem Strich ein Anstieg des Reingewinns um 6.9% auf 4.8 Mio. CHF. Die Aktionäre erhalten eine gegenüber dem Vorjahr unveränderte Ausschüttung in Höhe von 6.25 CHF pro Aktie. Die Dividende wird wie im Vorjahr aus den Reserven für Kapitaleinlagen ausgerichtet und ist somit für Privatanleger mit Schweizer Wohnsitz steuerfrei.
Kapitalerhöhung geplant
Für das laufende Frühjahr 2016 plant die CasaInvest Rheintal die Durchführung einer Aktienkapitalerhöhung. Details hierzu waren bis Redaktionsschluss nicht erhältlich. Die frischen Mittel sollen zur Finanzierung der laufenden Projekte eingesetzt werden und zur Erhaltung der Flexibilität für Marktransaktionen beitragen. An erster Stelle zu nennen ist hier das Projekt Florapark in Bad Ragaz, für welches die Baubewilligung im Juli 2015 erteilt wurde. Die definitive Übernahme der Liegenschaft erfolgte per Ende März 2016. In den nächsten Wochen ist der Abbruch der auf dem Areal befindlichen Liegenschaften geplant. Anschliessend soll die Bauphase starten. Mit der Fertigstellung der Wohnungen wird im Frühjahr 2018 gerechnet. Für das laufende Jahr wird eine weitere Zunahme des Wettbewerbs im Immobilienmarkt erwartet. Mangels fehlender Anlagealternativen wegen der anhaltend tiefen Zinsen werden Immobilienanlagen weiterhin attraktiv bleiben. Die CasaInvest Rheintal will den hohen Ansprüchen gerecht werden und zeigt sich überzeugt, auf einem guten Weg zu sein, diese zu meistern.
Die Geschäftszahlen der Gesellschaft für 2015 fallen unspektukulär positiv aus. Wie bereits für das erste Semester muss das Unternehmen auch für das Gesamtjahr keine negativen Einflüsse aus der Veränderung der Wechselkurse gegenüber dem Euro verbuchen. Mit dem Kauf von sechs Liegenschaften setzte die Gesellschaft die langsame Wachstumsstrategie fort. Diese hat allerdings ihren Preis in der Form des Anstiegs der langfristigen Finanzverbindlichkeiten gegenüber dem Jahresende 2014 um 8.2 Mio. CHF auf 117.5 Mio. CHF. Gesamthaft betrug das Fremdkapital per Bilanzstichtag 119.1 Mio. CHF, was einem Anteil von fast 66% der Bilanzsumme entspricht. Hierin enthalten sind jedoch latente Steuerrückstellungen von 9.5 Mio. CHF, die allenfalls bei einer Realisierung von Verkaufsgewinnen anfallen dürften. Mit einer Eigenmittelquote von derzeit 34% respektive unter Einbezug der Steuerrückstellungen von fast 40% ist die Gesellschaft angesichts der anstehenden Ausbaupläne nicht besonders üppig finanziert. Dies dürfte sich mit der angekündigten Kapitalerhöhung ändern.
Die Aktien der Gesellschaft werden auf der ausserbörslichen Handelsplattform OTC-X der Berner Kantonalbank (BEKB) gehandelt. Auf der Basis des letztbezahlten Aktienkurses von 320 CHF weisen die Titel ein moderates Agio von gut 8% gegenüber dem inneren Wert per 31. Dezember 2015 auf. Die Dividendenrendite beträgt im Branchenvergleich unterdurchschnittliche 1.95%. Hierbei zu beachten sind die Wachstumspläne der Gesellschaft, die einer deutlichen Erhöhung der Ausschüttung zuwiderlaufen würden. Eine deutliche Erhöhung der Ausschüttung dürfte daher zumindest für die nächsten Jahre kein Thema sein. Sofern sich die Wirtschaftslage deutlich verschlechtern sollte, wird hiervon auch die Gesellschaft nicht verschont bleiben. Wegen des hohen Gewerbeanteils bei den Liegenschaften ist die Konjunktursensitivität hoch, auch wenn CasaInvest Rheintal sich durch langfristige Mietverträge absichert. Diese Risiken sollten bei einem Investitionsentscheid nicht unberücksichtigt bleiben. Auf dem aktuellen Niveau erscheinen die Papiere fair bewertet.
