Die Zürcher Freilager AG befindet sich derzeit in der Endphase der Realisierung einer neuen Quartiersiedlung in Zürich Albisrieden. Noch im laufenden Jahr soll das Gesamtprojekt mit einem Investitionsvolumen von 360 Mio. CHF abgeschlossen werden. Neben den 796 Wohnungen, die Wohnraum für 2’500 Personen bieten, entstehen auf dem ehemaligen Freilager-Areal verschiedene Gewerbeflächen, die den Bewohnern ein attraktives Angebot bieten sollen. So werden etwa ein Quartierladen, ein Ärztezentrum, aber auch ein Restaurant in die Gebäude integriert. Nicht vergessen werden auch die Kinder, für die ein Kindergarten erstellt wird. Von den Wohnungen waren per Anfang April 2016 bereits 72% respektive 573 Einheiten vermietet und weitere 45 Wohnungen reserviert. Hierbei zu beachten ist, dass die meisten Wohnungen noch nicht bezugsbereit sind. Die Fertigstellung der Gebäude dauere noch mehrere Monate, und die Übergabe der Wohnungen an die Mieter erfolge etappenweise bis zu den letzten Bezugsterminen im Dezember 2016, wie die Gesellschaft im neuesten Geschäftsbericht schreibt.
Leerstände bei Gewerbeliegenschaften
Zusätzlich zum Freilager-Areal besitzt die Gesellschaft noch eine Gewerbeliegenschaft in Münchenstein, bei der im letzten Jahr mit der langfristigen Vermietung des Büroteils ein wichtiger Durchbruch erzielt werden konnte. Im Ergebnis führte dies zu einem Plus der Mieterträge für das Objekts um 16.2% auf 0.6 Mio. CHF. Allerdings sind in diesem Objekt noch zahlreiche weitere Leerstände zu verzeichnen. Es zeichnet sich zwar ein Interesse ab, neue Mieter konnten indessen mit Ausnahme einer Zwischenmiete des alten Betriebsgebäudes nicht gefunden werden. Dem Grossteil derjenigen Aktionäre, die an der GV teilnehmen, ist der Embraport, in dem jeweils die Aktionärszusammenkunft stattfindet, bekannt. Die vor allem als Lagerhalle genutzte Liegenschaft verzeichnete im Geschäftsjahr 2015 einen Rückgang der Mieteinnahmen um 0.4 Mio. CHF auf 9.3 Mio. CHF. Vor allem die Nachfrage aus der Logistikbranche sank infolge der Freigabe des Eurokurses gegenüber dem Schweizer Franken deutlich. Auch am Embraport wird gebaut, allerdings wird dort „nur“ eine Revitalisierung der Halle A durchgeführt, die bis Ende Juni 2016 abgeschlossen sein soll. Wegen der guten Struktur der Halle wird auf einen Neubau verzichtet.
Mieterträge gehen 2015 leicht auf 11.6 Mio. CHF zurück
Die Mieterträge aller Gebäude gingen im Jahr 2015 infolge der rückläufigen Mietnachfrage am Embraport um 1% auf 11.6 Mio. CHF zurück. Zusätzlich zu den Mieteinnahmen erzielte die Gesellschaft Dienstleistungserträge, die im Jahr 2015 mit 0.3 Mio. CHF deutlich hinter dem Vorjahreswert von 0.8 Mio. CHF zurückblieben. Auf der Kostenseite verzeichnete die Firma einen Anstieg der Personalausgaben um 23.7% respektive plus 0.6 Mio. CHF auf 2.9 Mio. CHF. Die Mehraufwendungen stehen im Zusammenhang mit der Vermietung der Flächen in Albisrieden und der draus resultierenden Aufstockung des Personalbestands. Weiterhin fällt ein um knapp 0.3 Mio. CHF auf 1.7 Mio. CHF angestiegener Unterhaltsaufwand auf, der im Zusammenhang mit den Renovierungen steht. Gleichzeitig sank der Rechts- und Beratungsaufwand auf knapp 0.3 Mio. CHF. Gesamthaft betrugen die betrieblichen Aufwendungen 9.7 Mio. CHF, was gegenüber dem Vorjahr einem marginalen Plus von 0.2% entspricht. Im Ergebnis resultierte ein um 0.7 Mio. CHF respektive 13% tieferes EBITDA (Betriebsgewinn vor Zinsen und Abschreibungen) in Höhe von 4.7 Mio. CHF. Nach leicht tieferen Sachabschreibungen von 3.5 Mio. CHF (Vorjahr: 3.6 Mio. CHF) resultierte ein EBIT von 1.2 Mio. CHF, was gegenüber dem Vorjahr einem Rückgang um 0.6 Mio. CHF entspricht. Ein deutlich tieferer Steueraufwand erlaubte dennoch einen Anstieg des Reingewinns um gut 0.1 Mio. CHF auf 0.7 Mio. CHF. Die Aktionäre erhalten eine gegenüber dem Vorjahr unveränderte Dividende von 15 CHF pro Aktie.
Projekt Zürich Albisrieden wird abgeschlossen
Das laufende Jahr steht ganz im Zeichen der Fertigstellung des Projekts Zürich Albisrieden. Bis zum Jahresende sollen alle Bauten fertiggestellt sein und den Mietern zur Verfügung stehen. Das Quartier erfüllt die höchsten ökologischen Standards und zeichnet sich zudem durch soziale Nachhaltigkeit aus. Die Gesellschaft erwartet, dass das Angebot an neuen Wohnungen von der anhaltenden Nachfrage nach attraktivem Stadtwohnraum weitestgehend absorbiert wird. An den beiden anderen Standorten sind Massnahmen eingeleitet, um die Vermietbarkeit der Flächen zu verbessern.
Die Geschäftszahlen der Zürcher Freilager für 2015 fallen wenig spektakulär aus. Erst ab dem laufenden Jahr dürften die Mieterträge wegen der sukzessiven Fertigstellung des Grossprojekts Albisrieden deutlich ansteigen. Dies dürfte sich denn auch ab 2017 in einem deutlichen Plus des Gewinns niederschlagen. Ebenso wenig aussagekräftig wie die aktuellen Kennzahlen der Erfolgsrechnung sind die Bilanzkennzahlen. Diese fallen zwar per Jahresende 2015 mit einer Eigenmittelquote von 73.9% sehr solide aus, stellen aber nur eine Momentaufnahme dar. Erst mit der Fertigstellung der Bauten ist eine faire Bewertung der Kennzahlen möglich. Bis zu diesem Zeitpunkt sind nur Schätzungen möglich. Ein Indiz liefert der Marktwert aller Liegenschaften von 693.7 Mio. CHF per Jahresende 2015. Hiervon entfallen 565.6 Mio. CHF auf das Areal Albisrieden. Diesem Wert steht ein bilanzieller Wert der Immobilien und der in Bau befindlichen Anlagen von 378.8 Mio. CHF gegenüber. Die Differenz von rund 315 Mio. CHF dürfte zumindest teilweise als Substanzwert der Aktien angesehen werden können.
Die Aktien des Unternehmens werden auf der ausserbörslichen Handelsplattform OTC-X der Berner Kantonalbank (BEKB) gehandelt. Auf der Basis des letztbezahlten Kurses von 8’800 CHF weisen die Titel eine sehr tiefe Dividendenrendite von 0.2% auf. Der ausgewiesene Wert des Eigenkapitals beträgt knapp 3’600 CHF pro Papier. Unter Berücksichtigung des Marktwerts der Liegenschaften lässt sich ein Substanzwert von 7’600 CHF errechnen, was um knapp 15% unter dem aktuellen Kurs liegt. Auch wenn der faire Wert der Titel dem aktuellen Kurs entsprechen dürfte, da die Fertigstellung der Liegenschaften zu einer markanten Marktwertsteigerung führen sollte, erscheinen die Titel aktuell nicht günstig. Eine Neubewertung könnte sich indessen mit dem Bezug der Wohnungen und der hieraus resultierenden Gewinnsteigerung bei einem Plus des Substanzwerts und einer Erhöhung der Ausschüttung aufdrängen. Bis die entsprechenden Zahlen vorliegen, wird es noch mindestens ein Jahr dauern. Bis zu diesem Zeitpunkt sollten die Anleger auf der vorsichtigen Seite bleiben.
