Die an drei Standorten tätige Luzerner Immobiliengesellschaft Konkordia AG blickt auf ein sehr erfolgreiches Geschäftsjahr 2015 zurück. Erstmals flossen die Mieterträge aus der im Vorjahr 2014 schrittweise erfolgten Erstvermietung des Neubaus WichlernPlus sowie der Integration des bereits 2014 neu erworbenen und im Anschluss teilweise modernisierten Wohn- und Geschäftshauses an der Maihofstrasse 63 / 63a in Luzern nun vollständig in die Jahresrechnung ein.
Insgesamt verwaltete die Konkordia AG zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2015 237 Wohn- und 17 Gewerbeeinheiten sowie mehrere hundert Parkplätze/Garagen/Einstellhallenplätze in eigenen Liegenschaften. Die Verteilung der Wohnungen auf die einzelnen Standorte ist dabei wie folgt:
Gemessen am (nicht veröffentlichten) Wert des Liegenschaftenportfolios entfallen 64% des Wertes auf Kriens, 27.5% auf Dierikon und 8.5% auf Luzern (Quelle: Geschäftsbericht 2015, S. 2). Der Mietertrag konnte 2015 um fast 17% auf 4.5 Mio. CHF (Vj. 3.85 Mio. CHF) gesteigert werden. Über 80% der Mieterträge stammten dabei aus der Vermietung von Wohnungen. Der prozentuale Anteil der Mietzinseinnahmen aus der Vermietung von Büro- und Gewerbeflächen sowie aus der Vermietung von Parkraum aller Art (Aussenparkplätze, Garagen, Einstellhallenplätze) lag bei jeweils 9%. Zum Jahresende 2015 stand nur eine Wohneinheit leer, so dass die Wohneinheiten nahezu vollständig vermietet waren.
EBITDA steigt um 27% – höhere Dividende von 60 CHF/Aktie
Massgeblich dank der in der Berichtsperiode um 23% tieferen Kosten für Unterhalt und Renovationen innerhalb des um 21% auf knapp 0.6 Mio. CHF rückläufigen Liegenschaftenaufwands kletterte der betriebliche Nettoertrag der Liegenschaften von 3.2 Mio. CHF um über 23% auf mehr als 3.9 Mio. CHF. Das betriebliche Ergebnis auf Stufe EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) erhöhte sich sogar um fast 27% auf erfreuliche 3.4 Mio. CHF.
Die Abschreibungen erfolgten in steuerlich maximal zulässiger Höhe (1.055 Mio. CHF), die über dem betrieblich notwendigen Umfang liegen dürften. Das ausgewiesene, von den Abschreibungen auf vorgelagerter Stufe erheblich beeinflusste Jahresergebnis nach Steuern stieg im Vergleich zur Vorjahresperiode um fast 50% auf 1’345’493 CHF oder 240 CHF je Aktie. Aus dem der Generalversammlung zur Verfügung stehenden Bilanzgewinn von knapp 1.8 Mio. CHF, davon 1.345 Mio. CHF aus dem Jahresergebnis 2015, soll den Aktionären eine erhöhte Dividende in Höhe von 30% vom Nominal, entsprechend 60 CHF je Aktie, ausbezahlt werden. Die Beschlussvorlage zur kommenden Generalversammlung sieht ferner vor, 1 Mio. CHF aus dem Bilanzgewinn zur Stärkung der Eigenkapitalbasis in den „Spezialreservefonds“ einzulegen und den Rest von etwas mehr als 0.4 Mio. CHF auf neue Rechnung vorzutragen.
Hatte die Gesellschaft im letzten Jahr noch eine reguläre Dividende von 50 CHF (25% vom Nominal) zuzüglich einer „Jubiläumsdividende“ von 10 CHF an die Aktionäre bezahlt, so wird diese 2015 „ausserordentlich“ beeinflusste Dividendenhöhe nun zum regulären Dividendenniveau. Wir gehen davon aus, dass die Konkordia AG in den Folgejahren zumindest auf Dividendenkontinuität setzt und je nach weiterem Geschäftsgang und der Entwicklung von Folgeprojekten auch weitere Anpassungen in der Ausschüttungshöhe möglich sind.
Erweiterung des Liegenschaftenportfolios?
Wie die Gesellschaft in ihrem Geschäftsbericht in diesem Zusammenhang weiter schreibt, wurden 2015 „erste Sondierungsgespräche über den Zukauf einer Landparzelle geführt“, die mit Blickrichtung 2017/2018 möglicherweise das eigene Liegenschaftenportfolio „ideal“ erweitern könnte. Weitere Details wurden noch nicht mitgeteilt. Langfristig könnten sich hier aber für die Konkordia AG in Abhängigkeit von den Erwerbskonditionen weitere interessante Perspektiven bieten. In der Vergangenheit ist es der von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung umsichtig und mit einem langfristigen Horizont geführten Konkordia AG gut und professionell gelungen, Zukäufe und Erweiterungsbauten in das bestehende Portfolio zu integrieren.
Bei den Aktien der auf OTC-X gelisteten, aber wenig liquiden Konkordia AG handelt es sich um „Wertpapiere im besten Sinne“. Die auf Basis der zuletzt bezahlten OTC-X-Preise von 3’600 CHF (Kurs vom 11. Mai 2016) bei nur 5’600 ausstehenden Namenaktien à 200 CHF nominal mit lediglich gut 20 Mio. CHF kapitalisierte Gesellschaft ist gemessen an ihrer Ertragskraft weiterhin sehr günstig bewertet, wie nicht zuletzt die 2015er-Zahlen eindrucksvoll gezeigt haben. Das bilanzielle Eigenkapital lag zuletzt bei nur 8.6 Mio. CHF (+13%) oder 1’532 CHF/Aktie, ist in einer isolierten Betrachtung für sich genommen aufgrund der stillen Reserven in den grosszügig abgeschriebenen, gut erhaltenen Liegenschaften aber wenig aussagekräftig. Die Immobilien stehen noch mit 58 Mio. CHF in der Bilanz, während der Brandversicherungswert mit gut 73 Mio. CHF angegeben wird. Würde man in einem Gedankenspiel die Differenz (15 Mio. CHF) zwischen Brandversicherungswert und Bilanzwert als „stille Reserve“ ansetzen, so würde sich der anteilige Eigenkapitalwert bereits auf über 4’200 CHF erhöhen. Würde man in einem weiteren Gedankenspiel den Bruttoertrag der Liegenschaften von zuletzt 4.5 Mio. CHF mit nicht unrealistischen 5.5% diskontieren, so läge der „Marktwert der Liegenschaften“ in der Grössenordnung um 82 Mio. CHF. Daraus liesse sich indikativ ein „NAV“ oberhalb von 5’800 CHF je Aktie ableiten. Dass selbst dieser mit Blick auf die OTC-X-Kurse zunächst hoch erscheinende Wert keinesfalls abwegig ist, zeigt ein Blick auf den vom Kanton Luzern für die Vermögenssteuer ermittelten Steuerwert je Aktie. Der Bruttosteuerwert wird im Geschäftsbericht 2015 (S. 5) – basierend auf dem Vorjahreswert 2014 – mit 5’760 CHF je Aktie angegeben und reduziert sich durch den 30%-Pauschalabzug für Minderheitsbeteiligungen auf einen Nettosteuerwert von 4’032 CHF.
Im Rahmen unseres Blogs hatten wir uns in der Vergangenheit wiederholt mit der Konkordia AG beschäftigt. Mit der marktengen Konkordia-Aktie beteiligt sich ein Aktionär indirekt an einem vergleichsweise kleinen, aber feinen und mit Sachverstand geführten, entwicklungsfähigen Immobilienportfolio mit Schwerpunkt in der attraktiven Region Luzern. Das Aktionariat verteilt sich nach Angaben im jüngsten Geschäftsbericht auf 270 Aktionäre. Es ist davon auszugehen, dass es innerhalb des überwiegend lokalen Aktionärskreises auch grosse Paketaktionäre im Umfeld des amtierenden und ehemaligen Verwaltungsrats gibt.
Trotz der – etwas versteckt – analytisch günstigen Bewertung ist der Titel weiterhin nur OTC-affinen Anlegern mit einem langfristigen Anlagehorizont zu empfehlen, die mit der tiefen Liquidität und dem lokal geprägten „Spezialitätencharakter“ der Konkordia AG umgehen können. Die heutige Dividendenrendite von 1.6% alleine ist kein Argument für die Aktie. Grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass operativ – und das gilt auch für die Dividende – keine grossen Sprünge zu erwarten sind und die Gesellschaft stattdessen eine Politik der „kleinen Schritte“ pflegt. Dies gilt gerade auch für Akquisitionen. Die Gesellschaft konzentriert sich auf die Region Luzern – und das soll auch künftig so bleiben. Wachstumsschritte über die Grenzen der Region Luzern hinaus sind deshalb bis auf Weiteres nicht zu erwarten.
Interessenten in der marktengen Aktie sind zum besseren Verständnis der „Konkordia-Philosophie“ gut beraten, das im September 2015 in diesem Blog publizierte Interview mit dem seit 2014 amtierenden neuen VRP Felix Graber zu lesen.
Transparenzhinweis: Dem Autoren nahestehende Personen sind Aktionäre der Gesellschaft.
