Die Sonotel Ouchy SA hat mit dem Verkauf des Baurechts für das Hotelgrundstück in Lausanne-Ouchy den Ausstieg aus dem Hotelgeschäft besiegelt. Wie die Aktionäre der Gesellschaft an der letztmalig im Sonotel stattfindenden GV vom 29. Juni erfuhren, wird die Sonotel künftig als Anlagevehikel agieren. Genauere Details zur Anlagestrategie konnte der Verwaltungsrat noch nicht mitteilen. Vorderhand wird die Gesellschaft Aktienengagements mit dem Fokus auf eine hohe Dividendenrendite tätigen. Aktuell besteht das Portfolio aus den drei an der Börse kotierten Titeln Royal Dutch, Fortum und Swiss Re. Denkbar sei es zukünftig auch, Sachwerte wie etwa Immobilien zu kaufen, erläuterte VR-Präsident Manfred Karl. Allerdings bestehe derzeit ein Verkäufermarkt, und es würden sehr hohe Preise gefordert und auch bezahlt, was den Erwerb von Liegenschaften aktuell uninteressant mache.
Weitere Informationen über die zukünftige Anlagestrategie, ausser derjenigen, dass sich bietende Anlageopportunitäten genutzt werden sollen und dies angesichts der guten Liquiditätslage der Gesellschaft kein Problem darstelle, erhielten die Anteilseigner nicht. Nicht geplant ist eine Liquidation der Gesellschaft. Diese wird in jedem Fall weiter bestehen bleiben. Die Kleinaktionäre sollen auch nicht aus dem Aktionariat gedrängt werden. Karl erklärte, mit den freien Aktionären gut leben zu können. Angesichts der klaren Mehrheitsverhältnisse – die Familie von Finck (u.a. von Roll, Mövenpick) dürfte rund 75% der Aktien der Sonotel besitzen – sind allerdings die Chancen der Kleinaktionäre, ihre Interessen durchzusetzen, begrenzt. Deutlich wurde dies etwa bei der Abstimmung über die Dividendenzahlung. Von Kleinaktionärsseite wurde die Höhe der Ausschüttung von 50 CHF pro Aktie als zu niedrig empfunden, weswegen der Grossteil der an der Versammlung anwesenden Aktionäre den Antrag des Verwaltungsrats auf eine Ausschüttung in Höhe von 50 CHF ablehnte. Mit den Stimmen des Mehrheitsaktionärs wurde dennoch die Auszahlung in Höhe von 50 CHF beschlossen.
Baurechtsverkauf führt zu Gewinn von 38.5 Mio. CHF nach Steuern
Das prägende Ereignis des Geschäftsjahres 2015 war die Veräusserung des Baurechts für das Hotelgrundstück des Sonotel Ouchy zum Preis von 74 Mio. CHF zuzüglich Mehrwertsteuer. Aus der am 31. März 2015 beurkundeten Transaktion erzielte die Firma einen Gewinn vor Steuern in Höhe von 48.7 Mio. CHF. Nach Steuern verblieb ein Gewinn in Höhe von 38.5 Mio. CHF. In der Erfolgsrechnung des Jahres 2015 finden sich noch letztmalig Liegenschaftserträge aus dem Hotel für die ersten drei Monate in Höhe von 1.2 Mio. CHF nach 5 Mio. CHF im Vorjahr. Diesen Einnahmen steht der Liegenschaftsaufwand von 0.3 Mio. CHF im 2015 nach knapp 1 Mio. CHF im Vorjahr gegenüber. Diese Positionen werden zukünftig wegfallen. Hingegen werden auch weiterhin Finanzaufwendungen, die im 2015 bei 0.2 Mio. CHF lagen, in den Kosten enthalten sein. Diese dürften vor allem auf die Zinszahlungen für einen Festkredit in Höhe von 6.5 Mio. CHF, den die Gesellschaft nach dem Verkauf der Liegenschaft abgeschlossen hat, bestehen. Dieser Kredit resultiert aus einer Umfinanzierung der nicht amortisierten Hypotheken von 15 Mio. CHF, mit denen die Liegenschaft belastet war. Wie dem Geschäftsbericht entnommen werden kann, ist der aktuelle Kredit mittels einer Bargeldhinterlegung besichert. Der Zinssatz und die Laufzeit entsprechen der früheren Hypothek.
Erfolgreiche Börsentransaktionen mit Swiss Re-Aktien
Im Jahr 2015 gelang es der Gesellschaft, einen Gewinn vor Steuern in Höhe von 1.65 Mio. CHF aus dem Verkauf eines Aktienpakets von Swiss Re Aktien über die Börse zu erzielen. Die im September 2015 zu einem Kurs von gut 82 CHF erworbenen Titel konnten im November zu Kursen von gut 96 CHF veräussert werden. Die Gesellschaft habe sich entschieden, diese hohen Gewinne zu realisieren. Die entsprechenden Gewinne sind in den Finanzerträgen, die für 2015 knapp 2 Mio. CHF betrugen, enthalten.
Insgesamt erzielte die Sonotel nach marginalen Honoraren für den Verwaltungsrat und Verwaltungsaufwendungen von gesamthaft 0.1 Mio. CHF einen Reingewinn von 39.3 Mio. CHF nach 2.2 Mio. CHF im Vorjahr. Diese Werte können indessen ebensowenig miteinander verglichen werden wie die Steuerbelastung, die für 2015 bei 11.3 Mio. CHF nach 0.5 Mio. CHF im Vorjahr lag. Die Aktionäre erhalten für das Geschäftsjahr 2015 erstmalig nach einer sehr langen Durststrecke wieder eine Barausschüttung in Höhe von 50 CHF pro Aktie.
Firmensitz wird ins steuergünstige Cham verlegt
An der GV beschlossen die Aktionäre mit den Stimmen des Mehrheitsaktionärs die Verlegung des Firmensitzes nach Cham im Kanton Zug. Wie der VR auf Nachfrage von Aktionären mitteilte, wird die GV zukünftig auch in der Umgebung von Cham und nicht mehr im Sonotel Ouchy stattfinden. Der Geschäftsgang des laufenden Jahres sei positiv, teilte der VRP weiter mit. Es konnten trotz Brexit und den Verwerfungen an den Finanzmärkten stille Reserven auf dem Anlagevermögen aufgebaut werden. Sämtliche Aktien, die sich im Portfolio befinden, weisen eine Dividendenrendite im Bereich zwischen 4.5% und 6% auf. Zum Portfolio gehören die Titel Royal Dutch, Fortum und Swiss Re, die nach dem Verkauf Ende letzten Jahres wieder erworben wurden. Aus den Dividendenerträgen sollen ansehnliche Cashflows realisiert werden, die es der Sonotel erlauben, ihren Aktionären eine Dividende auszurichten. Für das laufende Jahr sei die Ausschüttung bereits gesichert, liess der VR durchblicken.
Die Sonotel Ouchy SA behält nach der Veräusserung des Baurechts lediglich noch den Namen als Erinnerung an den traditionsreichen Hotelbetrieb. Mit der Verlegung des Firmensitzes in den Kanton Zug, der sich auf die Steuerbelastung der Gesellschaft in Zukunft sehr positiv auswirken dürfte, wurde die Ära Sonotel beendet. Die Gesellschaft ist zu einem reinen Finanzanlagevehikel mutiert. Bis zum aktuellen Zeitpunkt ist keine klare Strategie für die Zukunft ersichtlich. Zumindest die derzeitige Fokussierung auf dividendenstarke Papiere sichert gute Erträge. Allerdings ist die Gesellschaft so auch von den Finanzmärkten und deren Entwicklung abhängig. Mit der geringen Anzahl von nur drei Werten im Depot ist die Abhängigkeit von der Kursentwicklung der Firmen sehr hoch, und ein mögliches Problem bei einer der Gesellschaften kann den Wert des Portfolios erheblich negativ beeinflussen.
Die Aktien der Sonotel werden auf der ausserbörslichen Handelsplattform OTC-X der BEKB gehandelt. Auf der Basis des letztbezahlten Kurses von 2’850 CHF weisen die Aktien einen Abschlag von rund 15% gegenüber dem Buchwert per 31.12.2015 auf. Die Ausschüttungsrendite für 2015 liegt bei auch im aktuellen Tiefzinsumfeld wenig attraktiven 1.75%. Ob die Ausschüttungen zukünftig höher ausfallen werden, ist ebenso offen wie die zukünftige Firmenstrategie. Es ist allerdings davon auszugehen, dass die Familie von Finck als Hauptaktionärin an einer soliden Wertentwicklung interessiert ist. Inwieweit die freien Aktionäre daran partizipieren können, ist unsicher. Ein von Minderheitsaktionären erhofftes Übernahmeangebot zu einem attraktiven Preis erscheint wenig wahrscheinlich. Die Gesellschaft hat keine Probleme mit den freien Aktionären, und die Erstellung eines jährlichen Berichts und die Durchführung einer GV sind für sie nach Aussagen des VRP kein grosser Aufwand. Dies kann unserer Ansicht nach dahingehend interpretiert werden, dass den Aktionären keine Offerte unterbreitet wird.
Verkaufswillige Anteilseigner, die sich mit der neuen Strategie nicht anfreunden können, dürften es schwer haben, die nur selten gehandelten Papiere zu einem fairen Preis verkaufen zu können. Ein Verkauf auf dem Niveau des aktuellen Geldkurses von 2’000 CHF ist allerdings nicht sinnvoll. Selbst wenn der Wert der Beteiligungen im Portfolio einen Kurstaucher verbucht, dürfte dieser nicht so hoch ausfallen wie der Abschlag gegenüber dem inneren Wert, der gemäss den Aussagen der Gesellschaft derzeit noch höher ist als der im Geschäftsbericht für 2015 ausgewiesene Wert. Zudem betrachten wir es als nicht unwahrscheinlich, dass die Dividende zukünftig höher ausfallen könnte. Gut vorstellbar ist ein Wert von 100 CHF pro Aktie, woraus sich eine attraktive Rendite von 3.5% ermitteln lässt. Kaum mehr im bisherigen Rahmen mit einem sehr guten Mittagessen stattfinden dürfte die GV der Gesellschaft, so dass die Naturaldividende künftig eher bescheiden ausfallen könnte. Die Aktien eignen sich somit nur für diejenigen Anleger als Investment, die einen Teil ihres Vermögens von der durch die Familie von Finck beherrschten Sonotel verwalten lassen möchten. Ausstiegswilligen Anteilseignern ist aktuell zu Geduld zu raten, was im ausserbörslichen Umfeld keinesfalls ungewöhnlich ist. Oftmals werden die Aktien deutlich unterhalb des inneren Werts gehandelt, der allerdings in den seltensten Fällen so klar ermittelt werden kann wie bei der Sonotel. Einzig offen ist derzeit der Wert der Beteiligung an der Swiss Re, während die Kurswerte der beiden übrigen Beteiligungen tagesaktuell überprüft werden können. Daher erscheint es zumindest nicht unmöglich, dass sich der Kurs der Sonotel-Aktien an den inneren Wert zumindest annähert. Deutlich tiefere Kurse könnten Schnäppchenjäger auf den Plan rufen, respektive auch von der Familie von Finck genutzt werden, um den Anteil zu Preisen, die deutlich unter den Marktwerten liegen, aufzustocken. Für die Beteiligung an der Gesellschaft spricht zudem die sehr tiefe Kostenstruktur. Sofern die Kosten zukünftig nicht erheblich ansteigen, was sich derzeit nicht abzeichnet, ist die Verwaltung des Gesellschaftsvermögens sehr günstig. Die Kosten einer Verwaltung durch einen Anlagefonds, der am ehesten als Alternative für diejenigen Anleger, die ihr Vermögen nicht selbst verwalten wollen, in Betracht kommt, fallen deutlich höher aus.
