Die ostschweizer Immobiliengesellschaft CasaInvest Rheintal AG setzte im ersten Semester 2016 ihren Wachstumskurs fort. Mit einer im Frühjahr 2016 erfolgreich durchgeführten Kapitalerhöhung sicherte sich das Unternehmen frische Mittel für den Ausbau des Portfolios. Durch die Ausgabe von 41’800 neuen Aktien flossen dem Unternehmen rund 12.7 Mio. CHF zu. Wie dem aktuellen Semesterbericht zu entnehmen ist, soll das neue Kapital zur Stärkung der Eigenmittel und der Weiterentwicklung des Portfolios eingesetzt werden. Mit diesem Schritt konnte die angesichts der aktuell laufenden Entwicklungsprojekte dünne Kapitalausstattung deutlich verbessert werden. Zu nennen sind hier insbesondere die Überbauungen in Balgach und in Heerbrugg, aber auch der Florapark in Bad Ragaz. Per Semesterende verfügte die Firma über liquide Mittel in Höhe von 9.3 Mio. CHF nach 1.7 Mio. CHF per Jahresende 2015. Derzeit verlaufen alle Projekte gemäss Angaben der Gesellschaft nach Plan.
Gewinn legt deutlich zu
Im ersten Semester 2016 stiegen die Mieteinnahmen im Vergleich zum Vorjahr um gut 0.45 Mio. CHF respektive plus 10.7% auf 4.6 Mio. CHF an. Die höheren Einkünfte gehen auf das Konto des Portfolioausbaus. So lag der Wert des Immobilienportfolios per 30. Juni 2016 bei 183.4 Mio. CHF nach 168.2 Mio. CHF im Vorjahr. Zusätzlich ist es der Gesellschaft auch gelungen, die Vermietungssituation weiter zu verbessern. Trotz des anspruchsvollen Marktumfelds bezeichnet die CasaInvest Rheintal AG die Lage bei den Vermietungen als erfreulich. Neben den grossen Bemühungen bei der Bewirtschaftung der Objekte führte auch deren vorteilhafte Positionierung zu einem Ertragsplus. Auf der Kostenseite zeigt sich der Ausbau des Portfolios bei den Liegenschaftsaufwendungen, die um 12.6% auf 0.7 Mio. CHF anstiegen. Allerdings fielen die betrieblichen Ausgaben um 8.2% auf 0.3 Mio. CHF. So resultierte ein Betriebsergebnis von 3.5 Mio. CHF nach 3.1 Mio. CHF im Vorjahr. Dank der anhaltend tiefen Zinsen erhöhten sich die Finanzierungskosten, trotz des Anstiegs der Finanzverbindlichkeiten um fast 5 Mio. CHF auf 109.7 Mio. CHF, nur um 80’000 CHF auf 1.1 Mio. CHF. Positiv auf das Ergebnis wirkte sich der Erfolg aus der Neubewertung von Immobilien in Höhe von 0.6 Mio. CHF (nach 0.4 Mio. CHF im Vorjahr) aus. Unter dem Strich resultierte so ein Gewinnplus von 0.4 Mio. CHF respektive plus 18.8% auf 2.5 Mio. CHF. Bereinigt um die Effekte aus der Neubewertung, die gemäss den von der Firma angewendeten Rechnungslegungsvorschriften Swiss Gaap FER in der Erfolgsrechnung zu verbuchen sind, resultiert ein ansehnliches Gewinnplus von 15.6% auf rund 2.0 Mio. CHF.
Anspruchsvolle Marktverhältnisse
Die aktuell anspruchsvollen Marktverhältnisse erfordern nachhaltige Immobilienprojekte mit einem vorteilhaften Preis-/Leistungsverhältnis. Ebenfalls wichtig sind neue kreative Konzepte und ein gutes Gespür am Markt. Die Geschäftsleitung der CasaInvest Rheintal versucht, diesen Ansprüchen sowohl bei Neubauprojekten als auch bei den Bestandsliegenschaften Rechnung zu tragen. Dank der langjährigen Expertise des Managements blickt die Geschäftsleitung optimistisch in die Zukunft. An der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt wird sich gemäss der Unternehmung so schnell nichts ändern. Der starke Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt wird durch die anhaltend tiefen Zinsen und aufgrund der fehlenden Anlagealternativen weiterhin bestehen bleiben. Die hohen Liquiditätsbestände der Anleger werden auch weiterhin in die Sachwerte wie Immobilien fliessen.
Die Geschäftszahlen von CasaInvest Rheintal für das erste Semester 2016 fallen erfreulich aus. Dank der erfolgreichen Platzierung der Kapitalerhöhung konnte die Gesellschaft die Finanzierung der aktuell laufenden Projekte sicherstellen und verfügt derzeit über genügend Reserven, um am Markt aktiv zu sein. Mit einer bilanziellen Eigenmittelquote von knapp 40% per 30. Juni 2016 ist die Firma solide finanziert. Bei der Beurteilung der Bilanzkennzahlen dürfen die latenten Steuerrückstellungen in Höhe von 9.6 Mio. CHF, welche Bestandteil des Fremdkapitals sind, nicht übersehen werden. Somit betragen die „echten“ Finanzverbindlichkeiten 110 Mio. CHF statt der bilanziellen rund 120 Mio. CHF. Bei einem Liegenschaftsbestand von 183.4 Mio. CHF entspricht dies einer nicht zu hohen Verschuldungsquote von 60%.
Die Aktien der Gesellschaft werden auf der ausserbörslichen Handelsplattform OTC-X der Berner Kantonalbank (BEKB) gehandelt. Auf der Basis der letztbezahlten Kurse von 316 CHF weisen die Titel unter der unserer Ansicht nach realistischen Annahme einer gleichbleibenden Ausschüttung eine tiefe Rendite von knapp 2% auf. Der bilanzielle Wert der Eigenmittel (Net Asset Value) nach der Kapitalerhöhung beträgt 302 CHF pro Aktie. Hieraus lässt sich ein moderates Agio von 5% ermitteln. Die aktuell laufenden Projekte lassen einen weiteren Anstieg des inneren Werts erwarten, sofern es gelingt, die Objekte gut zu vermarkten. Angesichts des aktuellen Umfelds erscheint dies als ambitioniert, aber keinesfalls unmöglich. Sofern sich allerdings die Anzeichen einer Konjunkturabschwächung verstärken und die Wirtschaft deutlich schlechter laufen sollte, wird die CasaInvest Rheintal nicht zuletzt wegen des hohen gewerblichen Anteils an den Immobilien davon nicht verschont bleiben. Dies könnte zumindest kurzfristig zu tieferen Gewinnen, die sich dann auch in den Kursen widerspiegeln, führen. Auf mittel- bis langfristige Sicht erscheinen jedoch die Aussichten der Gesellschaft intakt. Insgesamt erscheinen die Aktien fair bewertet.
