Die CasaInvest Rheintal AG konnte im Jahr 2016 die Weichen für den weiteren Ausbau des Portfolios mit einer Erhöhung des Aktienkapitals um 20% durch die Ausgabe von 41’800 neuen Titeln stellen. Bereits gestartet wurden die Bauarbeiten der beiden Projekte Flora-Park in Bad Ragaz und an der Widnauerstrasse in Heerbrugg. In Planung ist auch die Neugestaltung eines Objekts in Altstätten. Das im 2015 erworbene Areal ist mit drei Gebäuden überbaut, wovon zwei unter Denkmalschutz stehen. Per September 2017 wird die grösste Mieterin ihre Gewerbeflächen räumen. Im Anschluss werden die Objekte saniert.
Vermietung zusehends schwieriger
Aktuell befindet sich der Immobilienmarkt im Umbruch. Die starke Zuwanderung von Ausländern lässt allmählich nach und wird nach Ansicht des VR-Präsidenten Jonny Hutter in der nächsten Zeit auch weiter schwach bleiben. Vor allem bei neuen Wohnungen ist die Zuwanderung ein wichtiger Faktor. Derzeit noch offen ist, wie sich die verlangsamte Zuwanderung auf das St. Galler Rheintal auswirke, erklärt der VRP im Geschäftsbericht. Spürbar ist bei den Vermietungen der Verdrängungskampf der einzelnen Anbieter. Dieser Entwicklung gegenüber steht die anhaltend hohe Bautätigkeit, die vor allem von den tiefen Zinsen getrieben wird. Somit wird die Preisentwicklung verlangsamt respektive kommt sie sogar zum Stillstand. Um dennoch erfolgreich sein zu können, setzt CasaInvest auf Objekte mit Alleinstellungsmerkmalen. Dabei steht der Fokus auf einer langfristigen Entwicklung der Objekte. Auf kurzfristige Gewinnmitnahmen wird bewusst verzichtet.
Mieteinnahmen steigen weiter
Im vergangenen Jahr konnte die CasaInvest die Mieteinnahmen dank neuer Objekte um 7.7% respektive um 0.7 Mio. CHF auf 9.1 Mio. CHF erhöhen. Auf der Kostenseite stiegen die Liegenschaftsaufwendungen um 0.1 Mio. CHF auf 1.5 Mio. CHF an. Gleichzeitig sanken allerdings die betrieblichen Aufwendungen um 50’000 CHF auf 0.8 Mio. CHF. So resultierte ein Betriebsergebnis exklusive Neubewertungseffekte von 6.8 Mio. CHF nach 6.2 Mio. CHF im Vorjahr. Trotz des investitionsbedingten Anstiegs der langfristigen Finanzverbindlichkeiten um 6.7 Mio. CHF auf 114.6 Mio. CHF legten die Finanzierungskosten nur um 55’000 CHF auf 2.1 Mio. CHF zu. Die höheren Erträge liessen auch die Steuerbelastung um fast 0.2 Mio. CHF auf 1.2 Mio. CHF ansteigen. Hieraus resultierte ein Gewinn vor Neubewertungseffekten von 3.85 Mio. CHF nach 3.4 Mio. CHF im Vorjahr. Leicht tiefer als im Vorjahr waren die Gewinne aus der Neubewertung der Liegenschaften mit 1.6 Mio. CHF nach 1.7 Mio. CHF im Vorjahr. Unter dem Strich führte dies zu einem Reingewinnplus von 0.3 Mio. CHF respektive 7% auf 5.1 Mio. CHF. Die Aktionäre partizipieren am höheren Gewinn mit einer um 0.25 CHF auf 6.50 CHF pro Aktie erhöhten Dividende. Diese wird wiederum für Privatanleger mit Schweizer Wohnsitz steuerfrei aus den Kapitaleinlagereserven bezahlt.
Weiterer Ausbau des Portfolios
Bei der CasaInvest stehen die Vorzeichen auf einer weiteren Erweiterung des Portfolios. Am 1. Februar 2017 wurden die Mietwohnungen in Balgach bezugsbereit. Dank des attraktiven Preis-Leistungsverhältnisses ist der Vermietungsstand erfreulich. Weitere Wachstumsschritte stehen bevor. Diese sollen gemeinsam mit punktuellen Zukäufen über den Markt für eine ausgewogene Portfoliostruktur sorgen. Diese soll es erlauben, die kommenden Herausforderungen des Immobilienmarktes erfolgreich zu meistern.
Die Geschäftszahlen der CasaInvest fallen wie in den Vorjahren wenig spektakulär aus. So wurde die Erweiterung des Portfolios weitergeführt, was zu einer Steigerung der Einnahmen und des Gewinns führte. Zumindest im laufenden Jahr sollte es gelingen, den Wachstumskurs fortzusetzen. Für die Folgejahre stellt sich die Frage der Weiterentwicklung des Marktes. Die Situation bei den Vermietungen dürfte sich kaum verbessern, und das stetig steigende Angebot an neuen Wohnungen steht einer eher stagnierenden Nachfrage gegenüber.
Dank der erfolgreichen Kapitalerhöhung im 2016 konnten die Bilanzkennzahlen trotz der Investitionen verbessert werden. So stiegen die Eigenmittel um 16.3 Mio. CHF auf 78.2 Mio. CHF bei einer Steigerung des Eigenfinanzierungsgrads von 34% auf 38% an. Damit erhöhte sich der innere Wert pro Aktie trotz der Erhöhung der Aktienanzahl um 41’800 auf 250’800 Stück um 16 CHF auf 312 CHF pro Aktie.
Die Aktien der Gesellschaft werden auf der ausserbörslichen Handelsplattform OTC-X der Berner Kantonalbank (BEKB) gehandelt. Auf der Basis des letztbezahlten Kurses von 370 CHF weisen die Titel ein Agio von 18.6% zum ausgewiesenen Buchwert von 312 CHF per 31.12.2016 auf. Die Dividendenrendite fällt auch in der aktuellen Tiefzinsphase mit 1.75% wenig ansprechend aus. Eine substanzielle Erhöhung der Ausschüttung dürfte angesichts der anstehenden Projekte in den nächsten Jahren nicht zu erwarten sein.
