Die Espace Real Estate AG konnte im ersten Semester 2017 von tieferen Betriebskosten und den tiefen Zinsen profitieren. So stieg der Gewinn trotz der nur marginal höheren Vermietungserträge um 10% auf 5.1 Mio. CHF an. Wie das Unternehmen im aktuellen Semesterbericht schreibt, führte die Verjüngung des Portfolios zu tieferen Unterhaltskosten der Liegenschaften. Dies geht auf das Konto der laufenden Erweiterung des Portfolios durch Neubauten und Sanierungen bestehender Liegenschaften. Im Berichtssemester wurde die Innensanierung der letzten Etappe von 154 Wohnungen in Zuchwil abgeschlossen. Die wichtigsten Bauinvestitionen stellten die Neubauten in der Gemeinde Valbirse (52 Wohnungen) und die erste Etappe der Überbauung „Les Amis“ in Biel (36 Wohnungen) dar. Die anhaltenden Bauinvestitionen werden im deutlichen Anstieg der Renditeliegenschaften im Bau um 10.8 Mio. CHF auf 31 Mio. CHF bis zum Bilanzstichtag ersichtlich. Gleichzeitig ging der Bestand nicht rentabilisierter Objekte um 3.3 Mio. CHF auf 53.2 Mio. CHF zurück. Zusammen mit dem Plus der kommerziellen Liegenschaften um 1.7 Mio. CHF auf 321 Mio. CHF und der Wohnliegenschaften um 2.1 Mio. CHF auf 230.3 Mio. CHF resultierte ein Plus des Portfolios um 11.3 Mio. CHF auf 635.5 Mio. CHF. Während die Nachfrage nach preiswerten kleineren Wohnungen für Paare und Einzelpersonen weiterhin gut ist, bietet der Markt mehr als genug grosse Familienwohnungen. Sehr verhalten ist auch die Nachfrage nach gewerblichen Mietflächen. Die Espace trägt dieser Marktentwicklung vor allem bei der Weiterentwicklung des Portfolios Rechnung. So sind etwa die Wohnbauprojekte auf die konkrete Nachfrage vor Ort ausgerichtet. Es handelt sich um Wohnsegmente, die nicht oder nur ungenügend vorhanden am jeweiligen Ort sind. Dazu gehören Trendwohnungen für Junge und Wohnungen mit Dienstleistungen für alle Altersklassen.
Druck auf Mietpreise begrenzt Mieterträge
Seit nunmehr 12 Monaten sind die Preise für Mietobjekte sowohl im gewerblichen Bereich als auch für Wohnzwecke unter Druck. Die Espace musste daher einzelne Mietzinssenkungen gewähren. Dank einiger Neuvermietungen wurden im ersten Semester dennoch die Mieterträge leicht um 0.3% auf 16 Mio. CHF gesteigert. Verkäufe von Immobilien fanden nicht statt. Auf der Kostenseite gelang eine deutliche Reduktion des Liegenschaftsaufwands um 6.4% auf 3.1 Mio. CHF. Der grösste Teil des Rückgangs geht auf die um 0.2 Mio. CHF auf 1.3 Mio. CHF gesunkenen Aufwendungen für Instandhaltungen. Auch beim übrigen Betriebsaufwand konnten Einsparungen von 0.1 Mio. CHF auf 0.5 Mio. CHF realisiert werden. Im Ergebnis führte dies zu einem Plus des Betriebsgewinns vor Abschreibungen (EBITDA) und exklusive Neubewertungen um 4.1% respektive 0.4 Mio. CHF auf 11.5 Mio. CHF. Aus den Neubewertungen der Liegenschaften, die gemäss den von der Gesellschaft SWISS GAAP FER angewendeten Rechnungslegungsstandards in der Erfolgsrechnung zu verbuchen sind, resultierte ein negativer Wert von 0.4 Mio. CHF analog des Vorjahres. Die Sachabschreibungen stiegen leicht auf 0.2 Mio. CHF an. Dies führte zu einem Betriebsgewinn von 10.8 Mio. CHF nach 10.5 Mio. CHF im Vorjahr.
Tiefe Zinsen lassen Finanzierungskosten sinken
Die Espace profitierte im ersten Halbjahr von den weiterhin tiefen Zinsen. So ging der Durchschnittszinssatz von 2.42% im Vorjahr auf 2.28% zurück. Gleichzeitig fiel allerdings die mittlere Fälligkeit der Kredite um ein Jahr auf 4 Jahre und 7 Monate. Dies basiert auf den bereits vor längerem abgeschlossenen Verträgen, deren Auslauf näher rückt. So werden etwa im 2018 Verbindlichkeiten von 84 Mio. CHF zur Erneuerung fällig, was gut einem Viertel der gesamten Verbindlichkeiten entspricht. Das Auslaufen alter Verträge im laufenden Jahr erlaubte es der Espace, sich günstiger zu refinanzieren. So ging der Finanzaufwand im Vergleich zum Vorjahr um 0.2 Mio. CHF auf 4.3 Mio. CHF zurück. Der höhere Gewinn liess indessen die Steuerbelastung um 0.1 Mio. CHF auf 1.4 Mio. CHF ansteigen. Dennoch konnte unter dem Strich ein Plus des Reingewinns von 10% auf 5.1 Mio. CHF verbucht werden.
Schwächeres Ergebnis erwartet
Für das Gesamtjahr 2017 rechnet die Gesellschaft mit einem unter dem Vorjahr liegenden Ergebnis. Belastend auf den Reingewinn auswirken wird sich der Wegfall von Gewinnen aus dem Verkauf von Liegenschaften. Dieser brachte im 2016 noch Gewinne von 2.3 Mio. CHF ein. Weiter anhalten wird auch der Preisdruck auf gewerbliche Mietflächen. Allerdings erkennt die Espace erste Anzeichen einer Verbesserung der internationalen Wettbewerbsfähigkeit der Schweiz und einer positiven Trendwende bei der Konjunktur. So werden wieder Investitionen in einzelnen Branchen getätigt. Die weiterhin tiefen Zinsen führen zu einem Anlagenotstand bei Finanzinvestoren, was zu sinkenden Renditeerwartungen bei Wohnimmobilien und Geschäftsobjekten an guten Lagen führt. So ist bis Jahresende kein Ende des hohen Preisniveaus und der Bautätigkeit von Anlagewohnobjekten zu erwarten. Die Nachfrage wird den Bestand bei den Wohnungen an einigen Orten übersteigen, so dass die Leerstandsquote ansteigen sollte. Die Espace setzt diesem Trend bewusste Investitionen in Objekte an Orten mit konkreten Nachfragen entgegen, um auch weiterhin profitabel wachsen zu können.
Die Geschäftszahlen der Espace fallen wie in der Vergangenheit wenig spektakulär aus. Es gelang dem Unternehmen trotz des zunehmend schwierigeren Umfelds erneut, die Kennzahlen zu steigern. Dies, ohne Abstriche bei der Langfriststrategie zu machen. So musste die Espace zwar einen nur marginalen Anstieg der Mieteinnahmen verbuchen, konnte aber gleichzeitig die Früchte der Investitionen in die eigenen Liegenschaften ernten. Daher gingen die Instandhaltungskosten deutlich zurück. Zusätzlich konnte die Gesellschaft auch von den tiefen Zinsen profitieren, was in der Summe zu einem ansehnlichen Gewinnanstieg führte. Bemerkenswert hierbei ist, dass es sich hierbei um rein organische Verbesserungen aus dem laufenden Geschäft handelt, ohne dass Liegenschaftsverkäufe realisiert wurden.
Investoren sollten bei der Betrachtung der Aktien der Espace ein paar Besonderheiten nicht übersehen. So weist das Unternehmen jeweils auf den ersten Blick eine sehr hohe Leerstandsquote aus. Hierin enthalten sind aber auch die Leerstände von Objekten zur Sanierung, der geplanten Erstvermietung und der zum Verkauf stehenden Objekte. So betrug die „echte“ Leerstandsquote im Berichtssemester 4.2%, während die ausgewiesene Leerstandsquote bei 9.4% lag. Dieser Wert liegt zwar deutlich über dem Vorjahreswert von 3.4%, kann aber insbesondere angesichts der harzigen Nachfrage im Gewerbebereich als gut quantifiziert werden. Als vorbildlich angesehen werden darf die sehr transparente Berichterstattung der Espace. So können interessierte Anleger alle Daten auch zu den einzelnen Objekten online abrufen. Als grundsolide betrachtet werden können die Kennzahlen der Bilanz mit einer Eigenmittelquote von 44.4%.
Die Aktien der Espace werden auf der ausserbörslichen Handelsplattform OTC-X der Berner Kantonalbank (BEKB) gehandelt. Auf der Basis des letztbezahlten Kurses von 157 CHF notieren die Titel mit einem leichten Agio zum Buchwert von 150.90 CHF (per 30. Juni 2017). Auch wenn die Aktien damit im Gegensatz zu den früheren Jahren erstmalig mit einem Agio gegenüber dem Buchwert gehandelt werden, sind die Papiere im Vergleich zu anderen Immobilienunternehmen als günstig anzusehen. Als eher unterdurchschnittlich bewertet werden kann die Ausschüttungsrendite. Unter der unserer Ansicht nach realistischen Annahme einer gleichbleibenden Dividende rentieren die Titel mit 2.9%. Allerdings darf nicht übersehen werden, dass es sich hierbei, zumindest für Schweizer Privatanleger, um die Nettorendite handelt, da die Ausschüttungen aus den steuerbefreiten Reserven für Kapitaleinlagen erfolgen. Eine Erhöhung der Ausschüttung kann zwar nicht ausgeschlossen werden, erscheint aber angesichts der anhaltenden Investitionsphase zumindest kurzfristig als wenig wahrscheinlich. Die Ausschüttungen werden auch zukünftig – sofern keine Änderung der Gesetzgebung dies verhindert – weiterhin aus den Kapitaleinlagereserven erfolgen.
