Die Immobiliengesellschaft CasaInvest Rheintal AG hat sich im 2017 mit einem Minderheitsanteil von 20% an der neu gegründeten Valrheno Immobilien AG beteiligt. Mit der Beteiligung wird die konsequente Diversifikationsstrategie weitergeführt; sie ist demnach als Ergänzung zu betrachten. Die Anlagerichtlinien der beiden Gesellschaften unterscheiden sich in wesentlichen Bereichen. Dies wurde durch die beiden grösseren Liegenschaftsübernahmen der Valrheno Immobilien AG zum Ende des Jahres 2017 verdeutlicht. Dieser Schritt erfolgte auch angesichts der Veränderungen im Immobilienmarkt. Wie sich CEO Matthias Hutter im Geschäftsbericht zitieren lässt, habe sich das Angebot an Immobilien weiter stark ausgeweitet, während die Nachfrage etwas ins Stocken geraten sei. Neben den höheren Finanzierungsanforderungen spielen die wirtschaftlichen Unsicherheiten der Abnehmer und die rückläufige Zuwanderung eine wichtige Rolle. Die anhaltende Bautätigkeit wird zu Überkapazitäten führen. Dank des Bestands an eigenen Entwicklungsarealen und einer stabilen Finanzierungsstruktur sieht sich die CasaInvest gut gerüstet, um auch bei schwierigeren Marktbedingungen erfolgreich agieren zu können.
Portfolio wächst weiter
Im 2017 setzte die CasaInvest den weiteren Ausbau des Immobilienportfolios fort. So legte der Gesamtwert der Liegenschaften um 11.2% auf 219.1 Mio. CHF zu. Am stärksten ausgebaut wurde der Bereich der Wohnliegenschaften, der um 21.9% respektive 18.5 Mio. CHF auf 102.4 Mio. CHF anwuchs. Hierzu mit beigetragen haben die im Berichtsjahr fertiggestellten Wohnungen in Balgach. Aber auch im Gewerbe konnte die Gesellschaft ein ansehnliches Plus des Portfolios von 6.3% respektive plus 5.5 Mio. CHF auf 93.6 Mio. CHF verbuchen. Der Ausbau des Bestandes erfolgte grossteils aus den eigenen Entwicklungsarealen, weswegen deren Wert leicht von 24.6 Mio. CHF im Vorjahr auf 23.1 Mio. CHF gesunken ist. Mit der Verbreiterung der Ertragsstruktur setzt die Gesellschaft weiterhin auf eine nachhaltige Wachstumsstrategie.
Mieteinnahmen legen weiter zu
Die Mieteinnahmen legten im letzten Jahr dank der Fertigstellung neuer Objekte um 4.2% auf 9.5 Mio. CHF zu. Deutlich stärker nahm der Liegenschaftsaufwand mit plus 9.6% auf 1.7 Mio. CHF zu. Hierbei zu beachten ist, dass die Kosten neuer Objekte bereits vor der Vermietung anfallen und die Vermietung der Objekte sich insgesamt aufwendiger gestaltet als in der Vergangenheit. Dennoch konnte der Nettoertrag aus den Liegenschaften gegenüber dem Vorjahr um 3.2% auf 7.8 Mio. CHF gesteigert werden. Gleich hoch wie im Vorjahr fielen die betrieblichen Aufwendungen mit 0.8 Mio. CHF aus. Der Finanzaufwand ging dank der anhaltend tiefen Zinsen um 0.2 Mio. CHF auf 1.9 Mio. CHF zurück. Der Steueraufwand verharrte auf dem Vorjahreswert von knapp 1.2 Mio. CHF. Im Ergebnis resultierte ein Anstieg des Gewinns exklusive Neubewertungseffekten um 8.8% auf knapp 4.2 Mio. CHF. Nach dem leicht rückläufigen Erfolg aus der Neubewertung im Umfang von 1.5 Mio. CHF nach 1.6 Mio. CHF im Vorjahr resultiert unter dem Strich ein Anstieg des Reingewinns um 7.2% auf 5.5 Mio. CHF. Die Anleger erhalten eine gegenüber dem Vorjahr um 0.50 CHF auf 7 CHF pro Aktie erhöhte Dividende. Diese wird wiederum aus den Kapitaleinlagereserven bezahlt und ist damit für Privatanleger mit einem Schweizer Wohnsitz steuerfrei.
Weitere Projekte in der Realisierung
CasaInvest setzt die Bautätigkeit auch im laufenden Jahr fort. So steht das Neubauprojekt in Heerbrugg kurz vor der Vollendung. Ab dem 1. Mai 2018 sind die neuen Wohnungen bezugsbereit. Mit dieser Wohnanlage will die Gesellschaft ein spezifisches Kundensegment ansprechen. Die Wohnungen befinden sich an zentraler Lage und weisen funktionelle Grundrisse auf. Zudem sind alle mit eigener Waschmaschine sowie Tumbler ausgestattet und verfügen über eine erstmalig im Mietwohnungsbereich im St. Galler Rheintal integrierte intelligente Gebäudetechniksteuerung (KNX). Die Mieter können etwa sämtliche Lampen, Storen, die Heizung oder Musik über das Smartphone oder Tablet steuern. Um auch weiterhin flexibel zu bleiben, beantragt die Gesellschaft der Generalversammlung die Schaffung eines genehmigten Aktienkapitals im Umfang von maximal 50’160 Namenaktien für einen Zeitraum von zwei Jahren.
Die Geschäftszahlen der CasaInvest fallen wie in den Vorjahren erfreulich aus. Die Gesellschaft scheint auf solidem Fundament zu stehen. So wurde die Erweiterung des Portfolios weitergeführt, was zu einer Steigerung der Einnahmen und des Gewinns führte. Dank der neuen Wohnungen, die per 1. Mai 2018 zur Verfügung stehen, sollte es gelingen, den Wachstumskurs fortzusetzen. Weitere Immobilienprojekte sind geplant. Hierbei stellt sich die Frage nach der Weiterentwicklung des Marktes. Die Situation bei den Vermietungen im Wohnbereich dürfte anspruchsvoll bleiben: Das stetig steigende Angebot an neuen Wohnungen steht einer eher stagnierenden Nachfrage gegenüber.
Die Aktien der Gesellschaft werden auf der ausserbörslichen Handelsplattform OTC-X der Berner Kantonalbank (BEKB) gehandelt. Auf der Basis des Jahresendkurses von 350 CHF wiesen die Titel per Endes des vergangenen Jahres ein Agio von gut 7% zum ausgewiesenen Buchwert von 328 CHF auf, was im heutigen Marktumfeld als eher tief zu erachten ist. Gemäss Angaben der Privatbank Maerki-Baumann liegt das aktuelle durchschnittliche Agio von Immobilienaktien – die Werte werden allerdings nur für die kotierten Titel ermittelt – bei rund 15%. Die Dividendenrendite der CasaInvest fällt trotz der deutlichen Erhöhung der Ausschüttung mit 2% durchschnittlich aus. Sofern es der Gesellschaft gelingt, die Erträge und den Gewinn weiterhin zu steigern, steht einer weiteren Erhöhung der Ausschüttung nichts im Weg. Die Aktien der CasaInvest Rheintal AG eignen sich für Anleger mit einem langfristigen Anlagehorizont. Sie sind ein solider Wert mit einer vernünftigen Ausschüttung.
