Die Immo Vision Basel AG ist eine seit 1995 bestehende Immobiliengesellschaft mit der Fokussierung auf die Region Basel. Das Unternehmen setzt bewusst auf Liegenschaften im mittleren Preissegment, die sich leichter vermieten lassen und so weniger Leerstandsrisiken bieten. So macht sich denn auch VR-Präsident Hans-Rudolf Roth keine Sorgen für das Portfolio der Gesellschaft. Die Nachfrage nach den Objekten sei sehr gut, und die Leerstände seien äusserst tief, informierte Roth die Anteilseigner an der GV in Basel. Probleme bereiteten lediglich die wenigen gewerblichen Räume, welche die Gesellschaft besitzt. Als „Problemfall“ angesehen werden musste in den letzten Jahren die Liegenschaft Sternenfeld in Birsfelden, die allerdings nunmehr per 1. Januar 2019 vollvermietet ist.
Unverständlich hohe Preise für Immobilien an schlechten Lagen
Im per 30. Juni 2018 beendeten Geschäftsjahr 2017/18 verkaufte die Immo Vision erstmalig in der Unternehmensgeschichte eine Liegenschaft. Hierbei handelt es sich um das Objekt in Tecknau mit einem hohen Investitionsbedarf. Neben den anstehenden Investitionen in das Objekt hat sich auch dessen Lage infolge der deutlich reduzierten Bahnverbindungen ab Tecknau klar verschlechtert. In den letzten Jahren konnten die Wohnungen nahezu ausschliesslich nur noch an Personen, die Unterstützung von
der Gemeinde erhalten, vermietet werden. Trotz dieser belastenden Faktoren konnte ein nach Ansicht von Roth sehr guter Verkaufspreis von 5.25 Mio. CHF nach Abzug der Gebühren realisiert werden. Dieser Betrag steht einem Buchwert von 2.6 Mio. CHF und Gestehungskosten von 3.6 Mio. CHF gegenüber. Nicht nur der Preis für diese Liegenschaft reflektiert die aktuelle Situation: So wurden in B- und selbst C-Lagen in der jüngeren Vergangenheit deutlich zu viele Wohnungen vor allem von Pensionskassen gebaut, die leer stehen, ergänzt Roth. Hier sieht der Fachmann denn auch sehr hohe Risiken für Wertkorrekturen und einen Preisdruck bei den Mieten. Dies gelte aber nur für Randregionen und nicht für Zentrumslagen in den grossen Agglomerationen. Letztere weisen eine anhaltend solide Nachfrage auf.
Erfolgreiches Geschäftsjahr
Die Geschäftszahlen des Berichtsjahres waren wegen des Immobilienverkaufs durch einen Rückgang der Mieteinnahmen um 0.15 Mio. CHF auf 5.9 Mio. CHF gekennzeichnet. Wegen der um 0.1 Mio. CHF auf 1.5 Mio. CHF erhöhten Reparatur- und Unterhaltsaufwendungen verharrten die Betriebskosten auf dem Vorjahresniveau von 2.3 Mio. CHF. So resultierte ein um 0.1 Mio. CHF auf 3.7 Mio. CHF gesunkener Betriebsgewinn vor Abschreibungen (EBITDA). Ebenfalls im gleichen Umfang gingen die Sachabschreibungen auf die Immobilien zurück, so dass das EBIT dennoch mit 2 Mio. CHF nahezu den Vorjahreswert erreichte. Kosten für Zinsabsicherungen liessen den Finanzaufwand um 0.3 Mio. CHF auf 1.5 Mio. CHF ansteigen. Massiv höher fielen auch die Steuern mit 600’000 CHF nach 200’000 CHF im Vorjahr als Folge des Immobilienverkaufs aus. Der Verkauf führte auch zu einem ausserordentlichen Ertrag von 2.1 Mio. CHF zugunsten der Erfolgsrechnung. Zudem wurden Rückstellungen im Umfang von 450’000 CHF aufgelöst, die im Vorjahr angesichts der leer stehenden Räume im Sternenfeld gebildet wurden. Unter dem Strich resultierte ein Reingewinn von 2.4 Mio. CHF nach 600’000 CHF im Vorjahr.
Zukäufe scheitern an zu hohen Preisen am Markt für Mehrfamilienhäuser
Die Immo Vision konnte im Berichtsjahr, wie in den Vorjahren, keine neuen Liegenschaften erwerben. Alle angebotenen Objekte genügten nicht den Vorstellungen des Verwaltungsrates an eine vernünftige Rentabilität. So wurden für alle evaluierten Objekte von anderen Interessenten deutlich höhere Preise bezahlt. Aktuell zeichnet sich im Geschäftsgebiet der Immo Vision keine Veränderung der Situation ab. Stattdessen setzt die Gesellschaft weiterhin auf den Unterhalt und die energetische Sanierung der bestehenden Liegenschaften, damit diese den neuesten Standards entsprechen. Derzeit wird ein Neubauprojekt verfolgt, welches eine bestehende Baulücke schliessen soll. Dies wird mit den sich laufend verschärfenden Bauvorschriften jedoch nicht ganz einfach sein.
Fazit
Die Geschäftszahlen der Immo Vision fallen grundsolide aus. Im Gegensatz zum Gros der übrigen Immobiliengesellschaften werden keine Dividenden an die Anteilseigner ausgeschüttet. Die erzielten Erträge werden jeweils reinvestiert und erlauben so eine Steigerung des inneren Werts der Aktien. Möglichen Spekulationen auf rasche und hohe Gewinne sind aber auch hier enge Grenzen gesetzt. So werden die Titel bewusst nur über die Gesellschaft selbst gehandelt. Sämtliche Transaktionen erfolgen dabei auf dem Niveau des inneren Werts ohne Agio.
Der innere Wert wird von der Gesellschaft selbst ermittelt. Dabei wird ausschliesslich die für jedes Objekt individuell an dessen Situation angepasste Bruttorendite auf der Basis der Mietzinsen zur Ermittlung des Werts herangezogen. Die durchschnittliche Bruttorendite aller Objekte liegt bei nicht nur im aktuellen Umfeld hohen 6.3%. Diese Art der Wertermittlung wurde von den Aktionären im Rahmen einer GV-Abstimmung vor mehreren Jahren gut geheissen. So wird bewusst auf einen externen Schätzer, der zu hohen Kosten führt, verzichtet. Auch die Wertermittlung gemäss der Discounted-Cashflow-Methode wurde klar abgelehnt zugunsten des von der Gesellschaft seit der Gründung praktizierten transparenten Modells.
Die Gesellschaft hat sich eine hohe Transparenz gegenüber den Aktionären und allen Interessierten auf die Fahnen geschrieben. So ist der Geschäftsbericht auf der Homepage frei verfügbar. Auch der innere Wert der Aktien wird auf der Homepage regelmässig publiziert. Die Aktien eignen sich als solide Titel zur langfristigen Anlage für Investoren, die nicht auf regelmässige Ausschüttungen angewiesen sind. Verkäufe oder Käufe sind jeweils per Monatsende problemlos möglich. Selbst grössere und dringende Verkaufsaufträge werden zeitnah ausgeführt. Eine solche Transaktion führte beispielsweise im letzten Jahr zum Erwerb eigener Aktien durch die Gesellschaft. Hierfür wurden die aus dem Liegenschaftsverkauf eingenommenen Mittel eingesetzt. Die Papiere werden bei entsprechendem Interesse von Investoren wieder zum inneren Wert zum Zeitpunkt der Transaktion veräussert.
Transparenzhinweis: Der Autor ist Aktionär der Gesellschaft.
