Die auf der OTC-X-Handelsplattform der Berner Kantonalbank (BEKB) gelistete Thurella Immobilien AG ist erst vor rund einem Jahr, im Mai 2018, aus einer aktionärsfreundlichen Abspaltung der nicht mehr betriebsnotwendigen Liegenschaften aus der von der Orior AG übernommenen Thurella AG hervorgegangen (schweizeraktien vom 2. Mai 2018 und vom 4. April 2018). Mittlerweile hat die Gesellschaft ihr erstes Geschäftsjahr nach Abspaltung erfolgreich abgeschlossen. Mit der Einladung zur Generalversammlung am 25. April 2019 hat die Thurella Immobilien AG auf ihrer neu gestalteten Webpage www.thurella-immobilien.ch auch einen Aktionärsbrief mit weitergehenden Informationen zur Entwicklung der Gesellschaft im abgelaufenen Jahr sowie zum aktuellen Stand beim „Thurella-Areal“ veröffentlicht. Bis zu einem Verkauf des „Thurella-Areals“ an einen Investor – mit dem Entwicklungspartner Mettler2Invest AG aus St. Gallen wurde ein dreijähriges Kaufrecht vereinbart – konzentriert sich die Thurella Immobilien AG, neben der Areal-Entwicklung, auf die Bewirtschaftung und die Vermietung der vorhandenen Büroliegenschaften in Egnach.
Jahresergebnis leicht im „roten Bereich“
Im Geschäftsjahr vom 10. April 2018 bis Ende Dezember 2018 – beginnend mit der Abspaltung aus der Thurella AG – erzielte die Thurella Immobilien AG Gesamterträge überwiegend aus Vermietung in der Grössenordnung von etwa 475’000 CHF. Wie die Verwaltung im aktuellen Aktionärsbrief mitteilt, konnten die Kosten gegenüber den Vorjahren reduziert werden, so dass der operative Erfolg höher ausfiel. Die Immobilienverwaltung wechselte im abgelaufenen Geschäftsjahr von der Biotta AG zur Auwiesen Immobilien AG. Der Betriebsaufwand einschliesslich der Verwaltungskosten lag knapp oberhalb von 300’000 CHF. Die Thurella Immobilien AG weist den Liegenschaftserfolg – entsprechend dem operativen Ergebnis der Gesellschaft – mit 171’820 CHF aus.
Allerdings waren die Kosten für Abspaltung und Gründung der Thurella Immobilien AG gemäss Vereinbarung mit der Orior AG durch die Thurella Immobilien AG zu tragen. Aus diesem Grund belasteten zusätzlich knapp 192’000 CHF Gründungs- und Abspaltungskosten die Erfolgsrechnung, und das bilanzielle Jahresergebnis rutschte mit 20’341 CHF leicht in den „roten Bereich“.
Allerdings ist die Aussagekraft des Bilanzergebnisses im hier vorliegenden Fall der Thurella Immobilien AG sehr begrenzt, da sich die Gesellschaft weiterhin „in Transformation“ befindet und darauf hinarbeitet, dass der Gestaltungsplan für das Thurella-Areal – mit dem Verkauf an einen Investor als Abschluss – umgesetzt werden kann. Die Zeit bis dahin sind operativ quasi „Übergangsjahre“, die die Gesellschaft mit der (Zwischen-)Vermietung ihrer Liegenschaften überbrückt. Bis dahin erzielt sie weiterhin Mieteinkünfte. Eine normale Vermietungssituation unterstellt, dürfte die Thurella Immobilien AG bis zu einem Verkauf des Areals auch weiterhin einen positiven Liegenschaftserfolg aus der Zwischennutzung ausweisen.
Gestaltungsplan könnte Mitte 2020 in Kraft treten
An der Egnacher Gemeindeversammlung vom 13. November 2018 wurde der Umzonung des Thurella Areals zugestimmt (schweizeraktien vom 16. November 2018). Hinsichtlich zwischenzeitlich erreichter „Meilensteine“ bei der Areal-Entwicklung verweisen wir auf die Ausführungen des Verwaltungsrats im Aktionärsbrief.
Besonders erwähnenswert ist mit Blick auf die aktuellen Entwicklungen insbesondere, dass der Gestaltungsplan vom Gemeinderat im Januar 2019 verabschiedet und zur Vorprüfung an die kantonalen Behörden weitergeleitet wurde. Auch konnte die Bevölkerung von Egnach am Plan mitwirken: Die Pläne wurden den Einwohnern vorgestellt, und diese konnten sich bis Ende März 2019 in den Prozess einbringen. Die Beschlussfassung im Gemeinderat ist für den Herbst 2019 vorgesehen. Die Inkraftsetzung des Gestaltungsplans – gleichbedeutend mit dem frühestmöglichen Verkauf an den Investor Mettler2Invest – sieht der angestrebte Terminplan für Mitte 2020 vor.
Fazit
Bis zu einem Verkauf des Thurella-Areals an einen Investor wird also noch etwas Zeit ins Land ziehen. Bis dahin müssen sich die Aktionäre hinsichtlich zu erwartender Mittelrückflüsse noch in Geduld üben, sofern sie bis zum Verkauf und dem damit verbundenen Abschluss des Entwicklungsprojekts an der Gesellschaft beteiligt bleiben möchten.
Das Aktienkapital der Thurella Immobilien AG ist in 406’436 Namenaktien zu je 0.25 CHF nominal eingeteilt. Die Aktie notiert seit Jahresanfang stabil in einer engen Bandbreite zwischen 28.50 und 30.00 CHF bei teilweise nur sehr kleinen Umsätzen. Im laufenden Jahr wurden bisher Aktien im Gegenwert von nur rund 86’000 CHF gehandelt. Die Aktie der Thurella Immobilien AG wird aktuell zu 29.00 CHF gesucht und zu 30.00 CHF angeboten. Auf Basis des Briefkurses beträgt die Marktkapitalisierung der klein kapitalisierten und strukturell illiquiden Immobiliengesellschaft rund 12 Mio. CHF.
Die diesjährige Generalversammlung findet am Donnerstag, 25. April 2019, um 11.00 Uhr in Egnach TG statt.
Transparenzhinweis: Der Verfasser ist an der Thurella Immobilien AG beteiligt.
Eine Präzisierung im Nachgang zur Generalversammlung vom heutigen 25. April 2019: Anlässlich der Präsentation der Jahreszahlen teilte der Verwaltungsratspräsident den anwesenden Aktionären auf der GV mit, dass sich die Zahlen der Jahresrechnung – ungeachtet der Gründung erst am 10. April 2018 – mit allen Einnahmen und Ausgaben aufgrund einer Vereinbarung mit dem Thurella-Käufer Orior auf das Gesamtjahr 2018 beziehen, also 12 Monate umfassen.
Die ausgewiesenen Gesamterträge überwiegend aus Vermietung in der Grössenordnung von etwa 475’000 CHF betreffen – wie auch die korresponierenden Kosten – demnach das Gesamtjahr 2018 und nicht nur die Periode vom 10. April bis zum Jahresende 2018.
Die Darstellung in der Jahresrechnung wurde gegenüber den an die Aktionäre verschickten Unterlagen auf der GV korrigiert.