Die Immobiliengesellschaft Espace Real Estate zählt zu den wenigen Unternehmen, denen es gelungen ist, den Gewinn im ersten Halbjahr 2020 deutlich zu steigern. Wenn auch eine Steuerreform im Kanton Solothurn wesentlichen Anteil daran hat, so zeigen doch auch andere Entwicklungen im Zahlenwerk, dass die strategischen Weichenstellungen der vergangenen Jahre richtig waren und begonnen haben, Früchte zu tragen.
Mit rund 3.8 Mio. CHF schlagen sich die Anpassungen der Rückstellungen für latente Steuern als Folge der Steuerreform im Kanton Solothurn in den Gewinnzahlen nieder. Die Steuerquote sinkt von 20% auf 17,5%! Das ist erfreulich und führt einmal mehr vor Augen, dass es für Wirtschaft und Unternehmen, respektive deren Erfolg, eben vor allem auf die harten und weichen Standortfaktoren ankommt, wozu auch das Steuerregime zählt.
Höhere Mieteinnahmen trotz teilweisem Mietverzicht
Diesen Einmaleffekt herausgerechnet stieg der Semestergewinn dennoch um 25% gegenüber dem ersten Halbjahr 2019. Und obwohl auch das Gesamtjahr 2019 schon einen Anstieg des Reingewinns um 29% gebracht hatte, schmälerten Krise und Lockdown die weiterhin gute Gewinnentwicklung nur unwesentlich. Proaktiv hatte die Gesellschaft den betroffenen gewerblichen Mietern wie Friseuren und Einzelhändlern zeitlich befristet Mieterlass oder -stundung gewährt. Dies reduzierte die Mieteinnahmen im ersten Halbjahr um 0.7 Mio. CHF. Die Mieteinnahmen der im vergangenen Jahr fertiggestellten 171 Wohnungen konnten zusammen mit den Mieterträgen des neuen Schaffner-Hauptsitzes jedoch die Ausfälle mehr als kompensieren. Die Mieteinnahmen erhöhten sich um 1.1 Mio. CHF auf 16.8 Mio. CHF. Der Liegenschaftserfolg stieg deutlich von 12.88 Mio. CHF auf 13.95 Mio. CHF. Die Leerstandsquote reduzierte sich zum Stichtag 30. Juni auf 5,85%.
Neubewertungserfolg von 1 Mio. CHF
Positiv wirkten sich die fortgesetzten Massnahmen zur Verjüngung des Portfolios aus. Verkäufe von nicht strategiekonformem Stockwerkeigentum verringerten den Liegenschaftsaufwand. Dazu kam ein Neubewertungserfolg von 1.02 Mio. CHF, was eine Verdoppelung gegenüber der Vorjahresperiode darstellt. Der Wert des Portfolios entwickelte sich positiv und stieg auf 702.6 Mio. CHF. Zukäufe wurden nicht getätigt. Gegenwärtig befinden sich Entwicklungsprojekte mit einem Investitionsvolumen von 80 Mio. CHF, schwerpunktmässig im Wohnbereich, in der Umsetzung.
Fremdkapitalkosten gesenkt
Die Kapitalkosten wurden dank der anhaltenden Tiefzinsphase weiter abgesenkt. Der durchschnittliche Zinssatz für die Verbindlichkeiten in Form von Grundpfandrechten in Höhe von 372.7 Mio. CHF konnte von 1,74% auf 1,57% reduziert werden. Durch die Optimierungsmassnahmen hat sich auch die durchschnittliche Restlaufzeit von 5,09 Jahren auf 5,39 Jahre verlängert.
Rendite durch Solaranlagen
Die im Vorjahr installierten Solaranlagen sind nicht nur ökologisch sinnvoll und tragen zur Attraktivität der Objekte für potenzielle Mieter bei, sondern erfüllen darüber hinaus auch die Renditeerwartungen der Gesellschaft. Im ersten Halbjahr trugen sie positiv zum Betriebsertrag bei. Für die Zukunft wird die Bestückung mit Solaranlagen für weitere Objekte geplant. Diese sind als Zusammenschluss zum Eigenverbrauch strukturiert und kommen den Mietern wie auch der Gesellschaft zugute.
Solide Finanzlage
Die seit 31.12.2019 um zwei Zehntelprozentpunkte auf 43,42% verbesserte Eigenkapitalquote dokumentiert die gute Finanz- und Vermögenslage der Gesellschaft und versetzt sie auch in die Lage, die Unternehmensstrategie durch entsprechende Investitionen selbst in der Krise umzusetzen. Hochwertige Immobilien in guten Lagen von dynamischen Wirtschaftsregionen bleiben sowohl bei privaten als auch gewerblichen Mietern gefragt. Dabei spielt auch die Klima-Bilanz der Objekte vor allem bei Neuvermietungen eine inzwischen sehr wichtige Rolle. Grosse und namhafte Unternehmen verlangen Liegenschaften mit herausragenden Öko-Charakteristika, schon um die eigenen Emissionen zu senken, aber auch, weil Kunden, Mitarbeiter, Investoren und Geschäftspartner darauf drängen. Es zahlt sich inzwischen für Espace Real Estate aus, während der letzten Jahre die klare Strategie der Verjüngung und Diversifizierung zugunsten des Wohnsegments konsequent umgesetzt zu haben.
Fazit
Auch bei der Immobiliengesellschaft Espace Real Estate hat die Pandemie Auswirkungen hinterlassen, wenn auch bisher in sehr geringem Ausmass. Der Ausblick bleibt optimistisch, auch wenn mit weiterer Dauer der wirtschaftlichen Schwäche Belastungen für den Geschäftsgang möglich sind. Schon vor der Vorlage der Halbjahreszahlen und des Ausblicks auf das zweite Halbjahr hatte sich die Aktie wieder deutlich von dem Rückschlag im März und April erholen können. Der aktuelle Kurs der auf OTC-X gehandelten Aktie von 160 CHF entspricht exakt dem Buchwert.
In den Vorjahren hatte dagegen stets ein leichter Discount vorgeherrscht. Die Investoren scheinen überzeugt, dass die eingeschlagene Strategie durch die hervorragende Gewinnentwicklung untermauert ist und das Gewinnniveau auch weiterhin hoch bleibt. Um vorübergehende Corona-Effekte bereinigt, zeigt sich weiterhin eine solide Trendpersistenz. Die Investoren können im gegebenen Kapitalmarktumfeld inklusive der unveränderten, aber steigerungsfähigen Dividende einen jährlichen Total Return im hohen einstelligen Prozentbereich erwarten.
