Die Auswirkungen der Covid-19-Krise auf den Immobilienmarkt sind erstaunlich gering, wie das Beratungsunternehmen IAZI in einer Pressekonferenz mitteilte. Dabei konzentrierte sich Donato Scognamiglio, CEO der IAZI AG, auf die Renditeliegenschaften und deren Performance im vergangenen Jahr. Der aktualisierte IAZI Swiss Property Benchmark zeige erstmals den Einfluss der Corona-Restriktionen auf die Geschäftsabschlüsse der Schweizer Immobilieneigentümer.
Corona-Auswirkungen bekam der digitale IAZI-Pressekonferenzbesucher aber zunächst am eigenen Leibe zu spüren. Zur Eröffnung sprach Scognamiglio minutenlang, aber man hörte ihn nicht. Das setzt sofort Adrenalin frei: Liegt es an einem selbst bzw. an der eigenen Device? Welches Knöpfchen hat man nicht gedrückt oder eben doch, fälschlicherweise? Ist man nach Monaten im Homeoffice immer noch zu doof, um einem Zoom-Talk oder Team-Meeting zu folgen?
Erleichterung deshalb bei der virtuell versammelten Presseschar, als klar war, dass der Fehler beim Absender lag. Dass es also auch andere als einen selbst gibt, die von Zeit zu Zeit Probleme mit den technischen Anforderungen im virtuellen Zeitalter haben.
Jährliche Performance sinkt leicht
Aber zurück zu den Immobilien. Eine Direktanlage sei auch nach einem Jahr Corona ein super Investment, so Scognamiglio, wenn auch nicht mehr ganz so gut wie vor der Pandemie. So sei die jährliche Performance im Geschäftsbereich von 5,2% 2019 auf 4,5% in 2020 gesunken, im Wohnbereich von 7,1% auf 6,7%. «In diesem Jahr haben die Immobilieneigentümer aus unserem Benchmark nicht mehr an den Erfolg von 2019 angeschlossen», sagt Scognamiglio. Angesichts des sehr herausfordernden Corona-Jahres 2020 mit Lock-Downs und zahlreichen wirtschaftlichen Einschränkungen sei dies nicht anders zu erwarten gewesen.
Der Performancerückgang sei auf einen zweifachen Effekt zurückzuführen. Erstens sind die Liegenschaften nicht mehr so stark aufgewertet worden wie Ende 2019. Die Wertentwicklung beträgt gesamthaft per Ende 2020 2,7% (Vorjahr: 3,0%). Noch hohe Aufwertungen erzielten Wohnliegenschaften mit 3,6% (Vorjahr: 3,9%). Am meisten reduziert hat sich die Wertentwicklung bei Geschäftsliegenschaften, dort beträgt der Wert 1,4% (Vorjahr: 1,9%). «Die Bewertungspraxis zeichnet sich insbesondere bei Geschäftsliegenschaften durch grössere Vorsicht aus. Der im letzten Berichtsjahr noch vorherrschende Optimismus ist nun einer pragmatischeren Haltung gewichen», sagt Scognamiglio.
Zweitens sei die Netto-Cashflow-Rendite per Ende 2020 auch rückläufig, während sie im letzten Jahr noch stagniert ist.
Starke Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen
Im Geschäftsbereich liefen insbesondere Lager- und Logistikflächen wie verrückt, die Probleme kämen eher auf die Büroflächen zu. Denn dort würde immer weniger Fläche nachgefragt. Allerdings verweist das IAZI auf die Dauer der Mietverträge von durchschnittlich 5 Jahren, weshalb man insgesamt bei den Geschäftsflächen noch keine oder nur geringe Einbussen sehe.
Noch resilienter zeigt sich der Wohnbereich. Denn mit der Verschiebung von Büroarbeitsplätzen ins Homeoffice werden mehr Quadratmeter in den eigenen vier Wänden nachgefragt. Profitieren würden in diesem Segment besonders ländliche Flächen, z.B. in den Kantonen Solothurn oder Graubünden. Denn je mehr sich die tägliche Pendlerei reduziert, desto weiter weg kann man von den urbanen Zentren arbeiten. Die Pendlermobilität liege aktuell um 29% unter Vor-Corona-Werten.
Wachsende Leerstände in Metropolitan-Regionen
Das IAZI weist für 2020 wachsende Leerstände aus, insbesondere in den Metropolitan-Regionen. In Genf mit 12,1% (Vorjahr: 7,2%) und im Kanton Zürich mit 7,1% (Vorjahr: 5,9%) seien sie relativ stark angestiegen im Vergleich zum Vorjahr. «Es ist nicht erstaunlich, dass gerade in den Metropolitanregionen der Anteil der nicht realisierten Mieten hoch ist», sagt Donato Scognamiglio, «denn dort konzentriert sich besonders das von Corona betroffene Wirtschaftsleben.» Das IAZI definiert höhere Leerstände über nicht realisierte Mieten, weshalb die Zahlen hier etwas höher ausfallen als beim Bundesamt für Statistik.
Auf der Kostenseite konstatiert IAZI, dass viele Eigentümer nun die Investitionen nachholen, die sie im letzten Jahr aufgeschoben hatten. Insgesamt wurden 25% mehr Renditeliegenschaften im 2020 saniert als im 2019. Auch im Verhältnis zur Fläche wurde mehr investiert. Die Investitionen betragen per Ende 2020 gesamthaft CHF 29.00/m², während sie per Ende 2019 CHF 24.20/m² betrugen. Besonders bei Geschäftsliegenschaften seien die Investitionen stark angestiegen. Offenbar konnten Immobilieneigentümer die Zeit der Lockdowns nutzen, um Sanierungen voranzutreiben, schliesst IAZI.
Fazit
Bisher sind die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt nur sehr gering. Die Preise steigen weiter, wenn auch nicht mehr so schnell wie 2019. Aber es ist wohl noch zu früh, um Entwarnung zu geben. Scognamiglio sieht zwar keinen Crash am Horizont, aber man weiss schlicht nicht, wie sich die Nachfrage nach Geschäftsflächen und insbesondere Büroflächen in der Zukunft entwickeln wird.
Diejenigen, die Wohnliegenschaften anbieten, scheinen zurzeit klar im Vorteil zu sein, was sich auch an der Börsenperformance kotierter und nicht kotierter Immobilienfirmen ablesen lässt. Hier leiden insbesondere jene Anbieter, die „Urban“ oder „Commercial“ in ihren Firmennamen integriert haben.
Die Region Solothurn, die das IAZI in der Vergangenheit immer wieder als Negativbeispiel wegen hoher Leerstände angeprangert hat, erwähnt Scognamiglio zum ersten Mal positiv. Corona sei hier das beste Förderprogramm für die Region gewesen, meint er mit einem Augenzwinkern.
