«Nur ein realisierter Gewinn ist ein nachhaltiger Gewinn.» So begründet die Sitex Properties Holding AG im jüngsten Halbjahresbericht die dynamische Bewirtschaftung ihrer Bilanz. In den vergangenen Jahren konnte die in Lachen beheimatete Immobiliengesellschaft immer wieder grössere Vermögenswerte gewinnbringend verkaufen. Ein Trend, der sich auch in Zukunft fortsetzen soll.
Avex-Verkauf bringt 35 Mio. USD ein
Jüngstes Beispiel ist der Verkauf der Beteiligung am amerikanischen Homebuilder Avex Homes LLC im September 2021. Zusammen mit der Avalon Park Group, Partner für Immobilienentwicklung in den USA, hatte Sitex 2013 Avex gegründet, um auf die Risikoaversität der nationalen Unternehmen zu reagieren, die nach dem grossen Immobiliencrash aufgekommen war. Dies sollte die weitere Entwicklung von Grossprojekten in Zentralflorida nach den Vorstellungen von Sitex ermöglichen. Von Anfang an war geplant gewesen, Avex dereinst zu verkaufen. Da in Florida viele Homebuilder im Zuge der Corona-Krise Rekordverkäufe verzeichneten und die Bewertungen stiegen, sah Sitex die Zeit für den Verkauf der 57%-Beteiligung an Avex gekommen. Nach Tilgung aller Verbindlichkeiten fliessen Sitex aus dem Verkauf rund 35 Mio. USD liquide Mittel zu. Mit der Käuferin Stanley Martin Homes, ein Tochterunternehmen der japanischen Daiwa House Group, geht Sitex eine strategische Allianz ein.
Gemischtes Portfolio in der Schweiz und Florida
Sitex ist spezialisiert auf Immobilienentwicklung in der Nordwestschweiz und in Zentralflorida. Nach dem ersten Semester 2021 besass das Unternehmen Projekt- und Renditeliegenschaften im Wert von rund 321 Mio. CHF. Eine genaue Aufteilung auf die verschiedenen Märkte ist im Halbjahresbericht nicht zu finden, Ende 2020 waren aber 54% des Immobilienwertes auf die Schweiz zurückzuführen und 46% auf die USA. In den USA kontrolliert Sitex eine Landfläche von rund 50 Mio. Quadratmetern und ist zusammen mit Avalon Park an der Entwicklung ganzer Städte beteiligt. Das Portfolio bestand Ende 2020 zu 40% aus Büro- und zu 26% aus Gewerbeliegenschaften. Auf den Wohnbereich entfiel mit 15% ein verhältnismässig kleiner Anteil, welcher jedoch mittelfristig durch Neubauprojekte zunehmen soll.
Wertsteigerung durch Umzonungen und Entwicklungen im Fokus
Aktuell entsteht im Rahmen des grössten Projekts in der Geschichte von Sitex eine neue Stadt rund 10 Kilometer vom bekannten Daytona Beach entfernt. Die erhaltenen Genehmigungen für das rund 10 Mio. Quadratmeter grosse Avalon Park Daytona Beach umfassen 10’000 Wohneinheiten und 92’000 Quadratmeter Gewerbefläche. Gesamthaft soll das Projekt rund 3.5 Mrd. USD schwer sein, weshalb Sitex mit verschiedenen Bauunternehmen und anderen Partnern zusammenarbeitet. Wenn möglich, kauft Sitex Land jeweils zu einem Zeitpunkt, wo es noch das Preisniveau von Landwirtschaftsland hat. Durch die Umzonung und die Entwicklung der unbebaut erworbenen Landfläche zu einer belebten Gemeinschaft erzielt Sitex beträchtliche Wertsteigerungen. So verkaufte Sitex beispielsweis unlängst eine Parzelle in der im Norden von Tampa gelegenen Avalon Park Wesley Chapel zum Fünfzehnfachen des 2012 selbst bezahlten Preises.
Co-Working-Konzept soll weltweit übernommen werden
In der Schweiz sind die Projekte naturgemäss tendenziell kleiner. Doch auch hier ist die Strategie darauf ausgerichtet, durch die Entwicklung der Grundstücke Synergien schaffen und nutzen zu können. Dies beweist auch die Liegenschaft Powerhouse in Muttenz. Nebst Wohnungen findet sich unter anderem ein Angebot von Restaurant, Fitnesscenter, Kindertagesstätte und Kiosk. Dazu kommt mit «The 5th Floor» das grösste Gemeinschaftsbüro der Schweiz, wo Büroräumlichkeiten gemietet werden können. Sitex will dieses Konzept künftig mit lokalen Partnern an Standorten verteilt über den ganzen Globus übernehmen.
US-Geschäft trug Ergebnis im ersten Semester 2021
Im ersten Semester des Geschäftsjahres 2021 erwirtschaftete Sitex einen Umsatz von 20.8 Mio. CHF. Gerade einmal 18% davon entfallen auf Mieteinnahmen; der Löwenanteil stammt aus der Entwicklung und dem Verkauf von Liegenschaften. Daraus resultierte ein EBITDA von 18.8 Mio. CHF (+42% gegenüber Vorjahr) und ein Halbjahresgewinn von 13.0 Mio. (+24%). Beinahe 90% des EBITDA wurden in den USA erzielt, der Beitrag des Schweizer Geschäfts war mit 10% somit gering. Zu beachten ist, dass die Halbjahreszahlen bei Sitex aufgrund der Veräusserung von Vermögenswerten oft nur wenig Ähnlichkeit mit den Zahlen fürs Gesamtjahr aufweisen. Somit ist der Geschäftsbericht abzuwarten, um ein genaueres Bild über das Gesamtjahr und die definitiven Auswirkungen des Verkaufs der Beteiligung an Avex aufs Ergebnis zu erhalten.
Fazit
Durch die USA als zweites Standbein neben dem Schweizer Markt unterscheidet sich Sitex von vielen anderen Schweizer Immobiliengesellschaften. Die USA bieten aufgrund der Grössenverhältnisse Potenzial für Projekte, deren Dimension in der Schweiz nicht erreicht werden können. Die Umzonung und Entwicklung von zuvor unbebauter Fläche birgt aber auch gewisse Risiken. Durch den Bewilligungs- und Planungsprozess ziehen sich die Projekte in die Länge und werfen erst verzögert Gewinne ab. Auch eine Korrektur des im letzten Jahrzehnt florierenden Immobilienmarktes ist nicht auszuschliessen. Gewinnbringende Verkäufe von Liegenschaften wären erschwert, die Umsätze von Sitex würden durch den geringen Anteil prognostizierbarer Mieteinnahmen stark leiden. Dafür könnten die grossen Landreserven kurzfristig umgenutzt werden, beispielsweise in der Energie-, Forst- oder Landwirtschaft. Mit der beabsichtigten Erhöhung des Anteils an Wohnliegenschaften im Portfolio dürfte auch der Anteil der Mieteinnahmen an den Erträgen zunehmen.
Die Aktien der Sitex Properties Holding AG werden ausserbörslich auf OTC-X gehandelt. Der letztbezahlte Kurs liegt bei 116 CHF und somit 62% über dem aus den Halbjahreszahlen berechneten NAV von knapp 72 CHF. Die grosse Differenz ist wohl auf die beträchtlichen Landreserven zurückzuführen, denen durch die Entwicklung erst noch Wertsteigerungen bevorstehen dürften, und scheint somit nicht unbegründet. Auf Basis der 2020er Zahlen errechnet sich auf dem aktuellen Kursniveau ein tiefes KGV von 8.1. Eine Dividende zahlt Sitex im Normalfall nicht aus, Ausschüttungen an die Aktionäre erfolgen dafür regelmässig in Form von Aktienrückkäufen. Ende 2020 befanden sich 80% der Aktien im Besitz des Verwaltungsrates. In Anbetracht der konstant erwirtschafteten Gewinne scheinen die Titel auch ohne Dividendenzahlung nicht zu hoch bewertet zu sein.
