Donato Scognamiglio, Chef des Informations- und Ausbildungszentrums für Immobilien IAZI, zeichnet bei Pressekonferenzen oder Immobilien-Vorträgen gerne ein «Big Picture». Ob Franken-Schock, Corona, Zinsen oder Inflation – es sind die grossen Themen, die er in der Vergangenheit und auch jetzt ausleuchtet, um die Marktentwicklungen auf dem Immobiliensektor nachvollziehbar zu machen.
Es verwundert deshalb nicht, dass Scognamiglio vor der Presse den Schwerpunkt bei der Rückschau auf das Jahr 2021 auf die Entwicklung der Energiepreise legt.
Mietnebenkosten durch Energie stark am Steigen
Die Preise der fossilen Energien sind nicht erst seit dem Krieg in der Ukraine in schwindelerregende Höhen geschossen. Bereits im letzten Sommer zogen die Gas- und Erdölpreise deutlich an. So sei der Heizölpreis in der Erdölkrise zwischen 1973 und 1975 um den Faktor 2,5 gestiegen, von März 2020 bis März 2022 aber um den Faktor 4,5, führt der IAZI-Chef aus. Und das hätte dramatische Folgen insbesondere im Bereich der Mietnebenkosten.
70% heizen hierzulande immer noch mit Gas oder Erdöl. Und da ca. 40% der Nebenkosten durch die Heizkosten anfallen, seien die Auswirkungen auf die Mieter drastisch. «Der Schock kommt durch die Mietnebenkosten, nicht durch die eigentliche Miete», so Scognamiglio. So seien vor März 2021 bei einer Jahresmiete von 19’200 CHF knapp 3’000 CHF an Nebenkosten dazugekommen, was ca. 15% entspricht. Davon entfallen auf Heizöl bei einem Preis von 0.79 CHF/Liter ca. 1’170 CHF.
Jetzt bei einem Preis von 1.52 CHF/Liter würden sich die Heizkosten mit 2’260 im Jahr beinahe verdoppeln, rechnet Scognamiglio vor. Damit stiegen die Nebenkosten um 37% gegenüber der Zeit vor März 2021. Was wiederum dazu führe, dass man es sich als Hausbesitzer zweimal überlege, jetzt den Erdöltank zu füllen.
Vollständige Erholung nach Corona
Aber zurück zum «Big Picture». Und da zeichnet das IAZI ein rosigeres Bild. «Der Immobilienmarkt hat sich von Corona vollständig erholt», so die Schlagzeile zum Jahresrückblick. Der Markt hätte einen wahren Rebound vollzogen. Die Wertentwicklungen der Liegenschaften verzeichneten Rekordwerte.
Investoren hätten in 2021 in Renditeliegenschaften eine Performance von 6,4% erzielt, im Vorjahr 5,8%, schreiben die Immobilienexperten. Das sei das beste Ergebnis seit sieben Jahren. Besonders erfreulich sei dabei, dass sich Geschäftsliegenschaften, die während der Corona-Pandemie stark unter Druck standen, mit einem Performanceanstieg von 4,5% in 2020 auf 5,6% in 2021 stark verbessert hätten.
Noch besser lief es aber einmal mehr für die Besitzer von reinen Mehrfamilienhäusern. Deren Performance liege mit einem Wert von 7,1% (Vorjahr 6,7%) sehr hoch und sei wieder auf dem gleichen Niveau wie vor der Pandemie. «Diese hohen Performance-Werte sind für Anleger äusserst erfreulich. Sie zeigen, dass der Optimismus in den Immobilienmarkt letztes Jahr definitiv zurückgekehrt ist», sagt Scognamiglio.
Wertentwicklung bei Mehrfamilienhäusern auf neuem Allzeithoch
Die gute Perfomance, die sich aus Wertentwicklung und Netto-Cashflow-Rendite (NCF) zusammensetzt, geht dabei vollständig auf die Wertentwicklung zurück. Denn die Netto-Cashflow-Rendite (NCF) ist sowohl bei Geschäfts- als auch Wohnungsmieten 2021 leicht zurückgegangen. Die Wertentwicklung hingegen erreichte bei Mehrfamilienhäusern einen Anstieg von 4,1%, ein neues Allzeithoch. Bei den Geschäftsliegenschaften liegt die Aufwertung bei 2,7%. «Die Bewertungen der kommerziellen Renditeliegenschaften deuten darauf hin, dass sich der Detailhandel im 2021 recht gut erholt und einen wahren Rebound vollzogen hat», sagt Scognamiglio.
Mit der guten Wertentwicklung entkoppelten sich die Mieten aber immer mehr von den Marktwerten, so der Immobilien-Experte. Bei relativ gering steigenden Mieten seien Investoren bereit, immer höhere Werte für Mehrfamilienhäuser zu zahlen.
Leerstände gehen zurück
Weiter gesunken sind die Leerstände auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Mit einem Rückgang von 5,9% (2020) auf 5,1% in 2021 sei eine deutliche Reduktion der Leerstände feststellbar. Am meisten seien dabei die Leerstände bei Geschäftsliegenschaften gesunken, aber auch bei Mehrfamilienhäusern ging die Quote zurück. Das IAZI berücksichtigt bei den Leerständen nicht realisierte Mieteinnahmen, d.h. Mietzinsverbilligungen, Rabatte sowie mietfreie Zeiten.
Ausblick
Obwohl sich der Markt für Renditeliegenschaften im letzten Jahr von seiner besten Seite gezeigt und sich die Performance wieder auf dem Niveau vor Corona eingependelt habe, bleibt die Zukunft mit hoher Unsicherheit behaftet. Die Inflation in der Schweiz droht weiter anzusteigen, rekordhohe Energie und Treibstoffpreise machen sich in der Beheizung von Liegenschaften bemerkbar. Die Lage in der Ukraine weckt zusätzlich den Wunsch nach sicheren Wertanlagen. Das IAZI kommt zum Schluss, dass Immobilien mit ihrem stabilen Charakter und einem regelmässigen Cashflow vor diesem Hintergrund ein gefragter Sachwert bleiben.
