«Wer hätte sich vor drei Jahren vorstellen können, dass uns eine Pandemie und ein fürchterlicher Vernichtungskrieg beschäftigen würde», so eröffnete Andreas Hauswirth, Verwaltungsratspräsident der Espace Real Estate AG, die Generalversammlung in Solothurn.
Eine Generalversammlung, die seit drei Jahren zum ersten Mal wieder physisch durchgeführt werden konnte. Gerade in Zeiten von Krieg und Pandemie war es den zahlreichen Aktionären, Besuchern und Espace-Mitarbeitenden anzumerken, wie erleichternd es war, mit einer physischen GV wieder so etwas wie Normalität zu leben, zumindest was das Unternehmen anbelangt. Sich nach der GV mit Kunden, externen Dienstleistern und natürlich den Aktionärinnen und Aktionären von Angesicht zu Angesicht gegenüberzustehen – man hatte Nachholbedarf in Sachen direkter Kommunikation, das war deutlich zu sehen und zu spüren.
Bei der letzten physischen GV 2019 wurde Andreas Hauswirth zum Verwaltungsratsvorsitzenden gewählt. Für ihn Grund genug, nach drei Jahren eine Bilanz zu ziehen. Wobei auch diese der Aktualität nachstehen musste. Man habe 8 Wohnungen für Flüchtlinge aus der Ukraine zur Verfügung gestellt, 4 davon seien jetzt bezugsbereit, sagte Hauswirth am Anfang seiner Ausführungen. Und Espace habe am nationalen Solidaritätstag für die Ukraine einen namhaften Betrag gespendet.
Auch in der Pandemie habe man durch Mieterlasse insbesondere bei Gewerbemietern eine für beide Seite sehr gute Lösung gefunden, das Band zwischen Mietern und Espace sei durch diese Massnahmen noch enger geworden, so Hauswirth.
Aber zurück zu der Bilanz nach drei Jahren, die in Hauswirths Worten sehr erfolgreich ausfiel. So konnte seit 2018 der Liegenschaftsaufwand um 13% gekürzt werden. Die Leerstandsquote ging gar um 28% auf 5,3% zurück. Und auch auf der Finanzierungsseite gab es positive Nachrichten: Der Finanzaufwand sank um 21% auf 5.8 Mio. CHF, und das bei einem gleichzeitigen Anstieg des Hypothekarvolumens um 8% auf 374 Mio. CHF. «CFO Christian Froelicher und die Geschäftsleitung haben die Finanzierung proaktiv gesteuert, deshalb die erfreulichen Resultate», bedankte sich Hauswirth bei der operativen Spitze des Unternehmens.
Mit Blick nach vorne machte Hauswirth deutlich, dass durchaus weiteres Potenzial zur Verbesserung der Unternehmensperformance vorhanden sei. So sollten die Leerstände insbesondere im Gewerbebereich weiter gesenkt, die Prozesslandschaft ausgebaut werden. Und der VRP mahnt ein stärkeres Wachstum an, auch und durchaus über Akquisitionen, wenn sie opportun seien.
Und dann ein Thema, bei dem Hauswirth etwas neidisch auf die operative Seite von Espace schielte. Über 90% beträgt der Frauenanteil im Unternehmen, während sich der Verwaltungsrat als «Gruppenbild ohne Dame» präsentiert. Hauswirth versprach gegenüber der GV Abhilfe: «Wir arbeiten daran, Ihnen bald eine Verwaltungsrätin präsentieren zu können».
Für CEO Lars Egger standen im vergangenen Jahr die zahlreichen Sanierungen an diversen Liegenschaften der Espace im Zentrum des Handelns. Dass dabei keinem einzigen Mieter eine Kündigung ausgesprochen wurde, darauf sei er besonders stolz, so Egger. In den nächsten zwei bis drei Jahren würden alleine im Raum Solothurn weitere 170 Wohnungen saniert werden. So ist z.B. geplant, die Balkone der Überbauung Amselweg in Zuchwil deutlich zu vergrössern, Corona habe gezeigt, wie wichtig das den Mieterinnen und Mietern sei, sagt Egger.
Die erfolgreich durchgeführten Sanierungen im letzten Jahr werden laut Egger 2022 zu höheren Mieterträgen führen. Und es sind, im Gegensatz zu 2021, in diesem Jahr auch wieder Investitionen in Neubauten geplant.
Ein immer wieder kontrovers behandeltes Thema bei Immobiliengesellschaften ist der Erfolg aus Neubewertung. Espace wies da 2021 einen Erfolg von 4.8 Mio. CHF aus. Im Verhältnis zum Wert des Liegenschaftenbestands von knapp 738 Mio. CHF sei dies eine Preissteigerung von 0,7%, so Egger, mithin weit unter den Teuerungsraten, wie wir sie im letzten Jahr gesehen hätten.
Nachhaltigkeit steht im Mittelpunkt aller baulichen Massnahmen, die Espace vornimmt. Egger machte darauf aufmerksam, dass über alle Immobilien gesehen 10,5 kg/m2 direkte CO2-Emissionen zu verzeichnen sind, was bereits deutlich unter dem Durchschnitt der Liegenschaften in der Schweiz sei. Bis 2030 ist eine weitere Halbierung geplant. Man werde künftige Neubau- und Sanierungsprojekte nach dem Standard nachhaltiges Bauen Schweiz SNBS zertifizieren lassen. Nachhaltigkeit hat aber seine Bedeutung auch im Verhältnis der Dauer der Kundenbeziehungen: 12,3 Jahre blieben die 5 grössten Mieter im Vertragsverhältnis mit Espace, so Egger.
Egger sprach wie schon zuvor Hauswirth die Prozesse an, die in Zukunft weiter angepasst werden sollen. Im Bereich Digitalisierung sei Espace mit dem digitalen Onlinevermietungstool Fastspace bereits erfolgreich, erste Vermietungen konnten über die seit März aufgeschaltete Plattform abgeschlossen werden.
Beim Ausblick auf das laufende Geschäftsjahr sieht VRP Hauswirth drei Herausforderungen. An erster Stelle stehen dabei die Energiekosten. Sie würden zu markant höheren Nebenkosten führen; allerdings sei man bei Espace im Bereich Energie gut aufgestellt, und die Vorgabe, die Emissionen um weitere 50% zu senken, ginge in die richtige Richtung. Auch die Photovoltaik müsste weiter ausgebaut werden, um Stromkosten zu reduzieren. Als zweite Herausforderung macht Hauswirth die Inflation aus, in deren Folge die Hypothekarzinsen steigen werden und damit Druck auf die Bewertung der Liegenschaften entsteht. Deshalb sei ein weiterer Anstieg des EBIT zwingend. Dieses betrug 2021 33.4 Mio. CHF, gegenüber dem Vorjahr war das ein Zuwachs von 22%. Last but not least würden Probleme mit den Lieferketten die Baukosten erhöhen. Das erfordere vom Unternehmen gute und harte Verhandlungen bei der Bauvergabe.
Trotz aller externen Widrigkeiten ist Hauswirth zuversichtlich, dass das Geschäftsjahr 2022 ähnlich gut wird wie 2021. «Wir haben attraktive Produkte auf dem Markt», schloss Hauswirth den informativen Teil der GV.
Statutarisch wurden alle Anträge an die Generalversammlung grossmehrheitlich von dem anwesenden Kapital in Höhe von 80,6% angenommen. Lediglich eine Wortmeldung wurde verzeichnet, als es um die Ermächtigung des Verwaltungsrates ging, eine Kapitalerhöhung von maximal 4 Mio. CHF vorzunehmen. Ein Aktionär wollte Klarheit, ob die Grossaktionäre der Espace ihren Anteil etwas reduzieren würden. Dem sei grundsätzlich nicht so, so Hauswirth.
Die Aktionärinnen und Aktionäre der Espace haben gleich mehrere Gründe zur Freude. Erstens wird die Dividende erhöht, steuerfrei werden für das vergangene Jahr 5.50 CHF pro Aktie ausbezahlt, das sind 0.25 CHF mehr als im Vorjahr. Zweitens stieg der Kurs der Aktie in 2021 um 10,9%. Aber die grösste Freude für alle ist, dass mit der physischen GV im Landhaus in Solothurn endlich wieder ein Stück Normalität eingekehrt ist.
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