Die Ostschweizer Immobiliengesellschaft CasaInvest Rheintal AG blickt im neusten Geschäftsbericht auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2021 zurück. Der Wert des Immobilienportfolios konnte um knapp 2% auf 279 Mio. CHF gesteigert werden, obschon keine neuen Liegenschaften erworben wurden. So bleibt der Erwerb von Renditeobjekten zu angemessenen Preisen anspruchsvoll. Dank eines aktiven Wiedervermietungsmanagements gelang es der in Diepoldsau ansässigen Gesellschaft dennoch, den Ertrag aus Vermietungen auf 11.8 Mio. (+5,3%) zu erhöhen. Dabei konnten die Aufwände leicht reduziert werden, sodass das betriebliche Ergebnis auf 8.9 Mio. (+8,2%) anwuchs. Der Reingewinn legte gar um 14,1% auf 7.7 Mio. zu. Erwähnenswert zu diesem Ergebnis beigetragen haben auch der anteilsmässige Erfolg von 0.7 Mio. (+19,4%) aus der 30%-Beteiligung an der Valrheno Immobilien AG sowie der Erfolg aus Neubewertungen über 1.6 Mio. (+12,8%).
Zinsanstieg gefährdet Immobilienbewertungen
Das Ergebnis von CasaInvest ist verhältnismässig wenig abhängig vom Erfolg aus Neubewertungen, schliesslich werden rund 88% der Erträge durch Mieteinnahmen generiert. Ausserdem beliefen sich die Neubewertungen 2021 bloss auf 0,6% des gesamten Werts der Immobilien. Andere Gesellschaften haben ihre Immobilien in den letzten Jahren deutlich weniger konservativ neu bewertet. So entsprach beispielsweise der Ertrag aus Neubewertungen der Peach Property Group im vergangenen Jahr rund 14% des Wertes des hauptsächlich in Deutschland angesiedelten Immobilienportfolios. Dementsprechend massiv könnte auch der Einfluss einer ungünstigen Veränderung der Inputfaktoren auf die Bewertungen sein.
Bereits ein Anstieg des Diskontierungssatzes um 40 Basispunkte hätte gemäss dem Geschäftsbericht der Peach Property Gruppe eine Abwertung der Immobilienwerte um rund 10% zur Folge. Ein solches Szenario scheint in Zeiten steigender Zinsniveaus und anziehender Inflation nicht unrealistisch. Investoren verlangen bei höheren Zinsen auch höhere Renditen, ansonsten können sie ihr Kapital auch risikofrei anlegen, beispielsweise in Schweizer Bundesobligationen. Die Rendite auf der zehnjährigen Bundesobligation, welche häufig als Referenz verwendet wird, stieg von -0,13% zu Jahresende bis heute auf 1,02% und somit deutlich stärker als das oben ausgeführte Szenario von 40 Basispunkten.
CasaInvest erhöht Dividende
Die konservativere Bewertungspolitik der CasaInvet schützt das Unternehmen vor ähnlich drastischen Auswirkungen; höhere Zinssätze hätten dennoch einen negativen Einfluss auf das Resultat. Der Anteil der Neubewertungen am Erfolg könnte wegfallen, zudem würden die zu zahlenden Hypothekarzinsen steigen. Per Ende 2021 hatte CasaInvest laufende Hypotheken über 162 Mio. CHF zu einem durchschnittlichen Zinssatz von eher günstigen 1,2%. Rund die Hälfte davon läuft in den nächsten vier Jahren aus, eine allfällige Refinanzierung würde im aktuellen Umfeld wohl höhere Zinssätze mit sich bringen. Jede Erhöhung des durchschnittlichen Hypothekarzinses um 0,5 Prozentpunkte hätte für CasaInvest auf dem aktuellen Verschuldungsniveau eine Erhöhung des Zinsaufwandes um 0.8 Mio. CHF zur Folge. Ein weiterer Faktor in der Immobilienwirtschaft sind 2022 die gestiegenen Preise für Rohstoffe und Energie. Betrieb und Unterhalt der Liegenschaften werden dadurch teurer.
Das erfolgreiche Geschäftsjahr 2021 erlaubte es dem Verwaltungsrat, der Generalversammlung eine Erhöhung der Dividende von 8.25 CHF auf 9.00 CHF zu beantragen. Zudem wurde an der Generalversammlung vom 25. Mai Brigitte Lüchinger neu in den Verwaltungsrat gewählt.
Fazit
Nach dem erfolgreichen 2021 steht 2022 mit der anziehenden Inflation und steigendem Zinsniveau eine neue Herausforderung an für CasaInvest. Da der Erfolg aus Neubewertungen jedoch bloss einen kleinen Anteil am Ergebnis der Gesellschaft darstellt, scheint zumindest die Ertragslage gesichert. Zudem ist durch die verhältnismässig konservative Neubewertungspolitik der Vergangenheit auch die Gefahr von massiven, negativen Wertkorrekturen weniger hoch als bei vielen Vergleichsunternehmen. Mit einem Eigenkapital von 116 Mio. CHF könnte CasaInvest allfällige Korrekturen auffangen. Die Eigenkapitalquote beträgt 39%, somit finanziert sich CasaInvest doch zu einem guten Teil über Fremdkapital, insbesondere Hypotheken. Durch die steigenden Zinsen wird die Refinanzierung künftig teurer werden und somit das Ergebnis schwächen.
Die Aktien der CasaInvest Rheintal AG werden ausserbörslich auf OTC-X gehandelt. Der letztbezahlte Kurs liegt bei 480 CHF. Mit einem KBV von 1.18 sind die Titel auf diesem Kursniveau mit einem leichten Aufschlag vom Buchwert bewertet. Die Bewertung bewegt sich dabei aber im Rahmen anderer Immobiliengesellschaften. Ein ähnliches Bild ergibt sich auch bei Betrachtung des KGV von 17.0, welches leicht über dem Industrieschnitt von 15.2 liegt. Verhältnismässig tief liegt die Dividendenrendite mit 1,9%.
CasaInvest scheint gerüstet zu sein, um einen Anstieg von Zins- und Diskontsätzen auffangen zu können. Mit dem hohen Anteil der Mieteinnahmen am Gesamtumsatz ist zudem auch die Ertragslage verhältnismässig gesichert. Teuerung und Zinsanstieg könnten das Ergebnis somit zwar negativ belasten, mit allzu bösen Überraschungen ist jedoch nicht zu rechnen.
