Ein neues Jahr bringt immer wieder die Hoffnung, dass die Welt ein bisschen besser wird. Spätestens gegen Ende Januar wissen wir dann, wie viele Erblasten wir noch vom vergangenen Jahr mit uns schleppen müssen. Das letzte Jahr stand ganz im Zeichen der Zinswende. Drei Mal hat die Schweizerische Nationalbank an der Zinsschraube gedreht und damit das Ende der Negativzinsen eingeläutet. Eine gute Nachricht für die Sparer und institutionellen Investoren. Erstere müssen keine Strafgebühren mehr bezahlen, wenn sie ihr Geld auf ihrem Sparkonto parken. Letztere werden jetzt beginnen, ihre Vermögen umzuschichten, denn erstmals wieder nach einer längeren Durststrecke gibt es Alternativen zum Betongold.
Party für Hausbesitzer geht zu Ende
Weniger Freude an der Zinswende haben solche Eigenheimbesitzer, die ihre Fixhypothek erneuern müssen. Zwar liegen die aktuellen Zinsen für langjährige Festhypotheken immer noch in der Bandbreite der Tragbarkeitsregeln; dort wird mit einem Zins von 4 bis 5% kalkuliert. Viele Haushalte liessen sich aber in der Vergangenheit vom Sirenenklang der rekordtiefen Zinsen betören und dachten wohl, diese Party würde nie zu Ende gehen. Wenn keine Rücklagen für die Zinswende existieren, ist der Abgleich mit der Realität in der Regel schmerzhaft.
Laut der Schweizerischen Nationalbank überschreiten bei 3% Zins schon viele Haushalte die «gesunde» Regel, die da lautet: Nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens soll fürs Wohnen ausgegeben werden. Am schlimmsten wäre es für Haushalte, welche bei sinkenden Immobilienpreisen Nachschusspflichten leisten müssen, denn der Belehnungswert steigt automatisch über die erlaubte Limite, wenn die Hauspreise rapide sinken. Aber derzeit weist nichts auf ein solche Szenario hin. Die hohe Zuwanderung, die Knappheit an Boden sowie die nach wie vor relativ gut laufende Wirtschaft sind alles Faktoren, welche den Immobilienmarkt heute und hoffentlich auch noch morgen stützen.
Auch Mietern drohen höhere Kosten
Manche Mieter müssen sich dieses Jahr auf höhere Kosten gefasst machen. Besonders in den Grossstädten trifft eine hohe Nachfrage auf ein zu knappes Angebot. Die Angebotsmieten werden daher an solchen Lagen steigen. Mieter in bestehenden Mietverhältnissen hingegen werden im nächsten Jahr erst mit steigenden Mieten konfrontiert sein, wenn der Referenzzinssatz steigt und der Eigentümer in den Jahren zuvor auch die Mietpreissenkungen vorgenommen hat. Was prozentual stark ansteigen wird, sind die Nebenkosten, insbesondere bei jenen Haushalten, welche noch mit Öl und Gas heizen. Diese veränderte Situation bei den Nebenkosten wird in diesem Jahr deutlich sichtbar werden. Das Thema hat bisher noch gar nicht richtig eingeschlagen, denn die grossen Preiserhöhungen werden mit einer gewissen Zeitverzögerung auf die Mieter zukommen.
Preise haben den Zenit überschritten
Ebenso bemerkbar hat sich die Zinswende auf dem Eigenheimmarkt gemacht. Eine aktuelle Studie des Immobilien-Beratungsunternehmens IAZI deutet darauf hin, dass die Preise für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser den Zenit vorerst überschritten haben und sich nun seitwärts bewegen. Die Beurteilung der Immobilienpreise ist allerdings während dieser Trendwende eine echte Herausforderung und immer mit dem Risiko behaftet, dass interessierte Leserinnen und Leser abwinken, wenn sie zu sehr mit statistischen Einzelheiten der Indexberechnung konfrontiert sind. Deshalb eine möglichst kurze Erklärung: Trotz der weiter oben erwähnten Studie ist es möglich, dass die Immobilienpreisindizes auf Quartalsbasis nach wie vor in allen Kategorien (Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser) ein Preiswachstum verzeichnen.
So weist der «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» für Wohneigentum per Ende des 4. Quartals 2022 eine Zunahme von 1,4% aus gegenüber dem Vorquartal. Zu diesem Preiswachstum haben sowohl die Preise für Einfamilienhäuser als auch die Preise für Eigentumswohnungen in praktisch gleichem Ausmass beigetragen. Das gleiche Bild zeigt der «SWX IAZI Investment Real Estate Price Index» für die Preisentwicklung der Mehrfamilienhäuser: 1,7% höhere Werte im 4. Quartal 2022.
Der Timelag der Immobilienindizes erklärt sich aus dem Berechnungszeitraum. Weil Transaktionen über mehrere Monate einfliessen, reagieren die Zeitreihen der Indizes mit einer zeitlichen Verzögerung auf die niedrigeren Transaktionspreise. Der Immobilienmarkt gilt als ziemlich träge. Es können schon mehr als drei Monate vergehen zwischen dem Verkaufszeitpunkt einer Liegenschaft und dem Eintrag im Grundbuch.
ESG-Themen dominieren bei Immobilienfonds
Fondsinhaber müssen sich noch in Geduld üben. Der SWIIT, der Immobilienfonds-Index der Schweizer Börse, verzeichnet immer noch eine negative Performance gegenüber dem Vorjahr. Der Annual Index Return auf Jahresbasis beträgt -15%. Anleger mögen diese hoffentlich kurze Durststrecke nutzen, um sich mit Neuerungen und Trends auf dem Schweizer Fondsmarkt vertraut zu machen. Derzeit macht das Akronym ESG die Runde. Das Kürzel steht für die ökologische («E» wie Environmental) und soziale («S» wie Social) Dimension von Investitionen sowie jene der guten Unternehmensführung («G» für Governance). Nachhaltigkeit, so scheint es, ist mittlerweile zum Thema Nummer eins auch bei den Immobilienanlegern geworden.
ESG spielt für viele Fondsmanager und professionelle Investoren in der Berichterstattung und Analyse heute schon eine wichtige Rolle und könnte künftig noch wichtiger werden. Dabei gibt es bereits eine Reihe von Klassifikationssystemen für den Immobiliensektor. So setzt etwa die neue EU-Taxonomie Regeln für ein transparentes Reporting. Verlangt werden darin zum Beispiel Angaben über den Anteil an ökologisch nachhaltigen Investitionen oder eine CO2-Bilanz für das Portfolio.
Bei der gegenwärtigen Komplexität ist es auch für Fachleute nicht leicht, einen Anlageentscheid zu fällen oder eine Anlageberatung anzubieten, wo alle Aspekte von ESG zum Tragen kommen. Zumindest in der Anlageberatung dürfte sich dies schon bald ändern. In der Schweiz investiert die Finanzbranche in die Ausbildung von Fachkräften. So beginnt beispielsweise ab Lehrstart 2023 die überarbeitete kaufmännische Grundbildung «Kaufleute 2023». Bei der Entstehung dieser Reform konnte die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) in Zusammenarbeit mit dem Bundesamt für Umwelt und dem Bundesamt für Energie neue Leistungsziele in die Grundbildung integrieren, welche die Lernenden auf die neuen Anforderungen in der Kundenberatung vorbereiten. Aber auch die betroffenen Finanzinstitute investieren derzeit viel in die Weiterbildung ihrer Mitarbeitenden.
Gewinnwarnungen bei Immobilienaktien
Gegen Jahresende 2022 waren die Folgen der Leitzinserhöhungen für Anleger besonders spürbar.
Die Rendite zehnjähriger US-Staatsanleihen stieg von gut 1,5% im Januar auf in der Spitze mehr als 4,3%. Bei deutschen Bundesanleihen gleicher Laufzeit ging es von 0,2% auf knapp 2,5% hinauf. Schweizer Staatsanleihen oszillierten im Jahresverlauf über und unter der Marke von 1.3%. Die steigenden Leitzinsen brachten aber auch den Aktienmarkt unter Druck. Insbesondere Immobilienaktien und die hochbewerteten Technologietitel litten unter diesem Anstieg. Auf dem Schweizer Markt hat sich allerdings der SXI Real Estate All Shares Index seit Jahresanfang aus der Talsohle vom vergangenen Oktober befreit und korrelierte dabei stark mit dem Swiss Performance Index.
Trotz der Kursverluste sind die im Index vertretenen Gesellschaften in einer relativ guten Verfassung. Branchenführer PSP hat zwar gegen Jahresende eine Gewinnwarnung publiziert. Durch tiefere Portfoliobewertungen ist der Reingewinn um ein Drittel auf 284 Mio. CHF zurückgegangen. Die tiefere Bewertung drückt die momentane Unsicherheit aus bezüglich der weiteren Entwicklung der Immobilienpreise. Diese Situation dürfte noch in den nächsten Monaten bestehen bleiben, solange die Frage nach einem weiteren Zinsanstieg unbeantwortet bleibt. Die negativen Auswirkungen höherer Zinsen auf Immobilienwerte zeigen sich meistens erst drei bis vier Quartale später, wie die Bank Vontobel korrekterweise in einer Einschätzung zum PSP-Resultate geschrieben hat. Gesellschaften mit einem höheren Anteil von Büro- und Verkaufsflächen dürfte in der nächsten Zeit ein kühlerer Wind entgegenblasen, denn diese Marktsegmente sind besonders sensibel für Konjunkturschwankungen. Von den grossen Playern konzentrieren sich PSP und SPS fast ausschliesslich auf Gewerbeflächen. Allerdings erwirtschaften die grossen Konzerne nicht nur Rendite auf einem Immobilienportfolio, sie sind auch Liegenschaftsverwalter (u.a. PSP), Generalunternehmen (Allreal) oder Anlagefonds (SPS). Im Wohnbereich besteht nach wie vor eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen, was vor allem durch die nach wie vor hohe Zuwanderung gesteuert ist. Einen hohen Wohnanteil im Portfolio haben Allreal und Mobimo, Investis und Plazza.
