In den letzten drei Jahren ist auf dem Areal der ehemaligen Papierfabrik im Cham ein neues Quartier entstanden. Der Jahresabschluss 2022 der Cham Group spiegelt die Erfolge der ersten Bauetappe wider: Erträge aus dem Verkauf und der Vermietung der Liegenschaften sowie Neubewertungsgewinne haben 2022 zu einem Konzerngewinn von 74.2 Mio. CHF geführt. Die Ausschüttung soll von 6 auf 12 CHF je Aktie verdoppelt werden. Die nächsten Bauetappen bieten in den kommenden zehn Jahre Potenzial für Wertsteigerungen.
Insgesamt entsteht auf dem 11 Hektar grossen Papieri-Areal ein neues Stadtquartier mit rund 1’000 Wohnungen und Arbeitsplätzen. Bereits bei der Entwicklung des Areals hat die Cham Group viel Wert auf eine gute Durchmischung aus Wohn-, Gewerbe- und öffentlichen Räumen gelegt. 75% sollen künftig für Wohnnutzung, davon 100 Einheiten für preisgünstiges Wohnen, und 25% für die gewerbliche Nutzung zur Verfügung stehen. Die Investitionen werden nach aktuellen Schätzungen rund 830 Mio. CHF betragen. In früheren Berichten war noch von 750 Mio. CHF die Rede. Die Cham Group finanziert einen Teil des Baufortschrittes durch den Verkauf von Stockwerkeigentum. Die Wohnungen der Bauetappe 1 waren innerhalb weniger Wochen verkauft und konnten mittlerweile bezogen werden. Auch die 61 Eigentumswohnungen der 2. Bauetappe sind bereits verkauft, die Kaufverträge beurkundet.
Die guten Verkaufserfolge begründet Geschäftsführer Thomas Aebischer mit dem durchdachten Konzept und der hohen Bauqualität. Er räumt auch ein, dass die Cham Group angesichts des raschen Abverkaufs höhere Preise hätte verlangen können – diese lagen anfangs bei 13’500 CHF pro Quadratmeter. Doch das habe dem Konzept eines gut durchmischten Stadtquartiers widersprochen. «Da wir einen Teil der Wohnungen langfristig im Bestand halten, sind wir auch an einer guten Bewohnerstruktur interessiert», so Aebischer. Anders als bei anderen Immobilienprojekten in der Schweiz sei Cham Group nicht an einer kurzfristigen Maximierung der Verkaufserlöse interessiert, sondern an einer nachhaltigen Entwicklung des Quartiers.
Nachhaltigkeit und Energieautarkie an oberster Stelle
Dass der Immobiliengesellschaft an einer langfristigen positiven Entwicklung des neuen Stadtquartiers gelegen ist, zeigt sich auch in Bezug auf die Nachhaltigkeit. Die gesamte Energieversorgung auf dem Areal soll zu 100% durch erneuerbare Energien erfolgen. Allein mit dem eigenen Flusskraftwerk an der Lorze und mittels Photovoltaik-Anlagen können nach Angaben des Unternehmens rund 40% des Strombedarfs auf dem Areal selbst produziert werden. «Die Autarkie bei der Energieversorgung hat sich in den letzten Monaten als USP erwiesen», erklärte Aebischer an einem Investorenanlass. Immer häufiger sei bei den Gesprächen mit potenziellen Käufern die Frage nach der Energieversorgung gestellt worden. Auch die Mieter beschäftigte die Frage, vor allem nach dem rasanten Anstieg der Energiekosten im vergangenen Jahr, immer mehr. «Bisher waren die Nebenkosten ein Detail in den Verhandlungen, das eher vernachlässigbar war», so der Cham Group-CEO. Dies habe sich nun geändert. Die Investitionen in die Energiezentrale und -versorgung auf dem Papieri-Areal in Höhe von rund 32 Mio. CHF zahlen sich nun aus. 2022 wurde das Projekt vom Bund als 2’000-Watt-Areal zertifiziert. Die Wärme- und Kälteversorgung erfolgt über eine Energiezentrale, die durch Erdsondenfelder und die Nutzung von Flusswasser gespiesen wird. Schon heute ist die Energieversorgung daher komplett CO2-neutral. In Sachen Energieeffizienz besteht bei den denkmalgeschützten Gebäuden noch Optimierungspotenzial.
74.2 Mio. CHF Gewinn und höhere Dividende
Die Jahresrechnung 2022 ist geprägt von der Fertigstellung der erste Bauetappe. Nachdem die Mietwohnungen auf dem Papieri-Areal ab Herbst 2022 bezogen werden konnten, erhöhten sich auch die Vermietungserträge von 1.3 auf 2.3 Mio. CHF. Ebenso konnte der Ertrag aus dem Verkauf von 46 Wohnungen im Stockwerkeigentum in Höhe von 72.8 Mio. CHF verbucht werden. Insgesamt erhöhte sich der Betriebsertrag von 1.4 Mio. CHF im Jahr 2021 auf 79.4 Mio. CHF. Im Betriebsaufwand schlägt vor allem der direkte Aufwand für den Verkauf der Promotionsliegenschaften mit 53.2 Mio. zu Buche. Verrechnet man diesen allerdings mit den Verkaufserträgen, so zeigt sich, dass unter dem Strich aus dem Verkauf des Stockwerkeigentums ein Gewinn von 19.6 Mio. CHF resultiert. Dies erklärt auch den starken Anstieg des Betriebsergebnisses vor Neubewertung auf 21.4 Mio. CHF (Vorjahr: minus 1.6 Mio. CHF). Die Baufortschritte, der Bezug und Verkauf der Wohnungen sowie die Erwirkung eines einfachen Bebauungsplans auf dem Nordteil des Pavatex-Areals hatten einen Neubewertungserfolg von 58.2 Mio. CHF zur Folge, der zu einem Konzerngewinn von 74.2 Mio. CHF führte.
Auch in der Bilanz zeigt sich der Fortschritt deutlich: Der Wert des gesamten Liegenschaftsportfolios erhöhte sich auf 448.2 Mio. CHF, und der innere Wert (NAV) pro Aktie lag Ende 2022 bei 503.41 CHF (Vorjahr: 407.61). Mit einer Eigenkapitalquote von 77% war die Cham Group per Ende 2022 sehr solide finanziert. Wie Finanzchef Daniel Grab an dem Investorenanlass ausführte, sollen das Papieri-Areal und das angrenzende Pavatex-Areal in den kommenden Jahren ohne Kapitalerhöhung durch einen Mix aus Liegenschaftsverkäufen und der Aufnahme von Fremdkapital finanziert werden. Dabei wolle man eine Eigenkapitalquote von 40% nicht unterschreiten.
Nächste Bauetappen
Mit dem Abschluss der ersten Bauetappe hat sich auch die Ausschüttungssituation markant verbessert. Bisher zahlte die Cham Group eine Substanzdividende von 6 CHF je Aktie. Schon früher hatte das Unternehmen kommuniziert, dass bis zu 75% des operativen Reingewinns, also ohne Neubewertungsgewinne, ausgeschüttet werden sollen. Daher wird nun der Generalversammlung vom 24. April 2023 für 2022 eine Dividende in Höhe von 12 CHF je Aktie beantragt, was einer Dividendensumme von 8.9 Mio. CHF entspricht.
In den kommenden fünf Jahren werden weitere drei Bauetappen abgeschlossen. Dazu gehören neue Wohngebäude, Micro-Appartements, die von einem Partner vermietet werden, ein Gastro- und Eventbetrieb im ehemaligen Kesselhaus sowie Flächen für gewerbliche Nutzung. Ausserdem wird die Migros einen Markt auf dem Areal eröffnen. Gemäss Planungen der Cham Group sollen die Soll-Mieterträge bis 2027 auf knapp 16 Mio. CHF steigen. Schon 2023 ist, nachdem sämtliche Wohnungen der 1. Bauetappe im Herbst 2022 bezogen wurden, ein signifikanter Anstieg der Mieteinnahmen zu erwarten. Die Aktionäre sollen davon sukzessiv durch höhere Ausschüttungen, aber auch durch die Wertsteigerung des Liegenschaftsportfolios profitieren.
Fazit
Die Entwicklung des Papieri-Areals schreitet voran. Und mit der Fertigstellung der Bauetappen auch die bereits früher prognostizierte Entwicklung der Erträge aus Vermietung und Verkauf. Nach einem leichten Kursrückgang im letzten Jahr hat sich die ausserbörslich gehandelte Aktie der Cham Group mit Bekanntgabe der Jahreszahlen für 2022 wieder erholt und wurde zuletzt bei 483 CHF gehandelt. Dies entspricht einem Discount von rund 5% auf den per Ende 2022 ausgewiesenen NAV. Mit der Erhöhung der Dividende auf 12 CHF steigt die Dividendenrendite auf 2,5%. Durch die fortschreitende Entwicklung des Areals sind in den kommenden Jahren höhere Ausschüttungen zu erwarten. Ebenso dürfte der NAV weiter ansteigen. Angesichts dieser Aussichten ist die Aktie bei Kursen um den NAV attraktiv bewertet.
Berücksichtigen sollten Anleger jedoch auch die Auswirkungen der jüngsten Zinserhöhungen auf den Abverkauf des Stockwerkeigentums, die Finanzierung der nächsten Bauetappen sowie die Diskontierungssätze bei der Bewertung der Liegenschaften. Auch die Preisentwicklung bei den Baupreisen könnte zu negativen Effekten führen. Bei einem längerfristigen Anlagehorizont sollten diese Effekte jedoch eine untergeordnete Rolle spielen. Angesichts der guten Lage im steuergünstigen Cham, der hohen Bauqualität, des Mieter- und Nutzungsmixes sowie der konsequent umgesetzten Nachhaltigkeitsstrategie mit Fokus auf einer unabhängigen Energieversorgung eignet sich die Cham-Group-Aktie als Portfolioergänzung im Immobiliensektor.
