Im ersten Semester des Geschäftsjahres 2023 erhöhte sich der operative Gewinn der Immobiliengesellschaft Espace Real Estate um 9,1% auf 9.6 Mio. CHF wiederum deutlich. Inklusive Neubewertungserfolgen und Verkäufen nahm der ausgewiesene Gewinn aber um 16,7% auf 9.8 Mio. CHF ab. Die Leerstandsquote sank auf den Rekordwert von 2,9%. Die Nachfrage bei neuen und sanierten Liegenschaften bleibt stark.
Management und Verwaltungsrat bekennen sich im Halbjahresbericht zum operativen Gewinn als entscheidende Messgrösse für den Erfolg des Unternehmens. Im ersten Halbjahr 2022 lag der Neubewertungserfolg noch bei 3 Mio. CHF, jetzt bei 0.3 Mio. CHF. Das hat wenig mit der Geschäftspolitik zu tun, sondern ist auf das veränderte Zinsniveau zurückzuführen. Jahrelang war insbesondere der Real-Estate-Sektor von immer weiter fallenden Zinsen und damit steigenden Barwerten zukünftiger Cashflows verwöhnt worden. Doch Stand heute ist diese Periode nun Geschichte.
Gestärkte Bilanz
Hervorzuheben ist, dass Espace Real Estate, im Gegensatz zu den meisten Branchenvertretern, keine Abwertungen vorzunehmen hatte, weshalb sich auch der Kurs während der Korrekturphase seit 2022 nur unwesentlich verbilligt hat. Die im Mai abgeschlossene Kapitalerhöhung spülte 36.5 Mio. CHF in die Kassen. Die Eigenkapitalquote per 30. Juni steht bei komfortablen 46% und hat sich damit im Vergleich zum 31. Dezember 2022 um drei Prozentpunkte verbessert.
Effekte der Kapitalerhöhung
Zu den Effekten der Kapitalerhöhung zählt, dass der operative Gewinn je Aktie um 3% gefallen ist, da sich der Unternehmensgewinn jetzt auf mehr ausstehende Aktien verteilt. Der operative Gewinn je Aktie beträgt nun 8.85 CHF nach 9.12 CHF im Vorjahressemester. Die Dividende für das Geschäftsjahr 2022 war um weitere 0.25 CHF je Aktie auf 5.75 CHF angehoben worden. Die Dividendenrendite beträgt auf aktuellem Kursniveau 3,4% und ist für Wohnsitz-Schweizer durch die erhöhte Kapitalreserve von jetzt 40.89 CHF noch auf viele Jahre steuerfrei. Die Anzahl der eingetragenen Aktionäre stieg um 1,1% auf 645.
Bauaktivität intensiviert
In der Bilanz wird der Immobilienbestand mit 792.5 Mio. CHF bewertet, 1,4% höher als in der Vorjahresperiode. Davon entfallen 736 Mio. CHF auf die 58 Renditeliegenschaften und 7.8 Mio. CHF auf Renditeliegenschaften im Bau. Letzteres stellt eine Steigerung um 64,6% dar und dokumentiert den kontinuierlich verfolgten Verjüngungskurs. Auf nicht rentabilisierte Liegenschaften entfallen fast unverändert 48.7 Mio. CHF. Im ersten Semester stieg die Anzahl der Mieter um 1% auf 1’636.
Miet-Erlöse steigen um 7,2%
Die Erlöse aus Vermietung erhöhten sich im ersten Halbjahr um 7,2% auf 18.9 Mio. CHF. Dazu haben auch die Vermietungen von zwei Liegenschaften beigetragen, deren Sanierung Ende 2022 abgeschlossen war. Insgesamt 93 Wohnungen wurden so neu vermietet. Dazu kam die Akquisition einer weiteren Liegenschaft. Im zweiten Halbjahr kommen weitere Neu-Vermietungen dazu sowie eine Gesundheitsimmobilie im November, sodass sich ein weiterer Anstieg der Mieterlöse abzeichnet.
Mietzinserhöhungen
Ein wichtiger Faktor sind auch Mietzinserhöhungen. Während bei Wohnimmobilen ein niedriger Referenzzinssatz die Basis bildet, sind die Mieten bei gewerblicher Nutzung an den Landesindex der Konsumentenpreise gekoppelt. In beiden Segmenten ist mit Erhöhungen zu rechnen. Trotz der konstanten Erhöhung des Anteils von Wohnimmobilien steuert dieses Segment aktuell 44% zu den Mieteinnahmen bei. Somit dürften die Mieterhöhungen in der aggregierten Betrachtung überproportional ausfallen.
Diversifikation der Hypo-Laufzeiten
Höhere Inflation und höhere Zinsen betreffen auch Espace Real Estate. Allerdings sind die Fälligkeiten der Hypotheken schon seit langer Zeit breit über die jeweils kommenden 10 Jahre diversifiziert. Diese kaufmännische Vorsicht erspart den Aktionären grössere Auswirkungen der Zinswende, da bisher nur ein geringer Teil des Hypothekarvolumens von den Zinsänderungen betroffen ist.
Nachhaltigkeit
Die konsequente Dekarbonisierung des Gebäude-Parks macht Espace Real Estate zu einem Trendsetter, der vormacht, dass es geht – und dass die Rentabilität darunter nicht leidet, sondern, im Gegenteil, zunimmt. Nach offensichtlich guten Erfahrungen mit PV-Anlagen auf den Liegenschaften werden nun weitere geplant. Die Mieter profitieren bei den Eigenverbrauchsgemeinschaften ebenfalls. Espace Real Estate hat im Geschäftsbericht 2022 relevante ESG-Messgrössen definiert und will jährlich über die Fortschritte berichten.
Fazit
Das Unternehmen bleibt auch im ersten Halbjahr 2023 auf Wachstumskurs. Die Dynamik im operativen Geschäft scheint ungebremst. Die Nachfrage floriert im Geschäftsgebiet weiter, was bestimmt auch in der Qualität des Angebots und den guten Lagen begründet ist. Die Aktie hat den Taucher seit Juni 2022 inzwischen wieder überwunden. Nach Vollzug der Kapitalerhöhung und Vorlage der guten Halbjahresergebnisse drehte die Aktie wieder nach oben. In der langfristigen Betrachtung orientiert sich der Kursverlauf an der Entwicklung des Eigenkapitals. Das Eigenkapital je Aktie steht zum 30. Juni bei 175.50 CHF, also 3% unter dem Stand vom Jahresultimo als Folge der durchgeführten Kapitalerhöhung, aber dennoch etwas höher als der Aktienkurs. Das KBV beträgt somit 0.96.
Die KGV-Bewertung wird vor dem Hintergrund von Mieterhöhungen und neu zur Vermietung kommender Objekte weiter fallen, was die Attraktivität der Aktie steigert. Dennoch, solange die Inflation in den wichtigsten Währungsräumen bei mehr als dem Doppelten des Zielwertes von 2% liegt, muss mit einem weiter steigenden Zinsniveau gerechnet werden – und das stellt einen starken Gegenwind für die Kletterpartie der Aktie dar.
Aktuell liegt der letztbezahlte Kurs der Aktie von Espace Real Estate auf OTC-X bei 169 CHF. Das ist unverändert zum Jahresbeginn. Zwischenzeitlich war im Frühjahr ein Tief von 155 CHF verzeichnet worden.
