Nach dem jüngsten Zinsentscheid der US-Notenbank reagierten die Aktienmärkte zunächst mit Abgaben, doch setzte am US-Aktienmarkt schnell eine Erholung ein – obwohl FED-Präsident Powell betont hat, dass die Voraussetzungen für eine Zinswende noch nicht gegeben seien. Selbst die neusten Inflationszahlen, die schlechter als erwartet ausfielen, unterbrachen den Aufwärtstrend nur kurz. Bei den Schweizer Aktien hinterliessen die Nachrichten aus Übersee deutlichere Spuren, doch auch hierzulande legten die Kurse in den letzten Handelstagen wieder zu.
Text: Florian Lemberger und Thomas Marti, Swiss Finance & Property Group
In der Schweiz lässt der Richtungswechsel bei den Immobilienaktien weiterhin auf sich warten: Der REAL Index befindet sich seit Mitte Dezember in einem leichten Abwärtstrend und hat seit Beginn dieses Jahres um 2,38% an Wert verloren (Stand: 15.02.2024). Auch die europäischen Immobilienaktien bewegen sich talwärts: Der EPRA Index hat bereits 9,32% an Wert eingebüsst (nicht währungsbereinigt) und befindet sich damit auf dem tiefsten Stand des laufenden Jahres. Derweil hat die SPSP Swiss Prime Site AG den Start in die Berichtssaison eingeläutet. Im vergangenen Geschäftsjahr konnte SPS ihre Mieterträge um 1,3% auf 438,3 Mio. CHF steigern (Vorjahr: 432,8 Mio. CHF); die Leerstandsquote wurde auf 4% (Vj.: 4.3%) gesenkt. Das Immobilienportfolio wies per Ende 2023 einen stabilen Wert von 13,1 Mrd. CHF auf und bestand aus insgesamt 159 Liegenschaften. Die Abwertungen im letzten Jahr beliefen sich insgesamt auf 250 Mio. CHF (Vj.: +170 Mio.) und waren vor allem auf die gestiegenen Diskontsätze zurückzuführen. Unter dem Strich resultierte ein konsolidierter Gewinn nach Neubewertungen von 236 Mio. CHF, einschliesslich des ausserordentlichen Verkaufsgewinns von Wincasa von 149,3 Mio. CHF. Der Verwaltungsrat wird an der Generalversammlung vom 19. März 2024 eine Ausschüttung von 3,40 CHF/Aktie beantragen, was beim aktuellen Kurs einer Dividendenrendite von knapp 4% (REAL 3,88%) entspricht. Nach der Vorstellung der Jahreszahlen standen die SPS-Aktien unter leichtem Abgabedruck. Die Jahresperformance liegt mit -5,01% deutlich unter dem Indexwert (REAL -2.38% YTD).
SWIIT Index im Aufwärtstrend
Die kotierten Immobilienfonds haben den positiven Kursverlauf vom Jahresbeginn weiter fortgesetzt. Aktuell verzeichnet der SWIIT Index eine Jahresperformance von +3,24%. Vier Fonds aus dem Index weisen sogar eine Performance von 8% oder mehr auf: UBS Foncipars mit +8,00%, Procimmo Residential Lemanic mit +8,49%, UBS Direct Residential mit +8,52% und UBS Direct Urban mit +8,98%.
Dagegen weist das Indexschwergewicht UBS Sima für das laufende Jahr nur einen Wertzuwachs von 0,74% aus und liegt somit deutlich tiefer als der Index – was wohl teilweise auf die Ende April angekündigte Kapitalerhöhung im Umfang von 200 Mio. CHF zurückgeführt werden kann. Auch bei Cronos drückt die für Ende Februar/Anfang März angekündigte Kapitalerhöhung im Volumen von 45 Mio. CHF auf die Performance. Seit Jahresbeginn haben die Anteile des Fonds um 3,83% an Wert verloren.
In den letzten Wochen hat sich die Anzahl der Transaktionen am Kapitalmarkt weiter erhöht. Aktuell stehen vier Emissionen von Anlagestiftungen im Volumen von bis zu 220 Mio. CHF an; bei den Fonds wurden bisher sieben Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von 525 Mio. CHF angekündigt.
Eine dieser Emissionen ist für den SF Retail Properties Fund geplant; im ersten Quartal 2024 soll eine Kapitalerhöhung im Umfang von 30 Mio. CHF durchgeführt werden. Die neuen Mittel sollen in den Ausbau des Portfolios, ins Heben von Potenzialen bei Bestandesliegenschaften und zur Reduktion des Fremdkapitals fliessen.
Der Artikel in der Rubrik «Immobilienanlagen im Fokus» erscheint in Zusammenarbeit mit dem Schweizer Immobilien-Magazin Immobilien Business.
