Von der Krise im Immobiliensektor ist bei Espace Real Estate wenig zu spüren. Im Geschäftsjahr 2023 erhöhte sich der Betriebsertrag um 6,7% auf 38.1 Mio. CHF, und der operative Periodengewinn stieg um 6,5% auf 19.4 Mio. CHF. Die Aktionäre partizipieren durch eine auf 6 CHF je Aktie erhöhte Dividende.
Die Aktie der Espace Real Estate hat den leichten Rückgang im vergangenen Jahr nach Vollzug der Kapitalerhöhung längst wieder aufgeholt. Zum absoluten Hoch fehlen nur wenige Prozente. Damit hebt sich die Aktie im Universum der Immobilienaktien hell leuchtend ab. Immobilienkrisen in Deutschland und vielen EU-Ländern, in den USA und China prägen die Schlagzeilen – und mancher leuchtende Stern ist zwischenzeitlich implodiert wie Evergrande in China und das Benko-Imperium inmitten Europas. Die Schweiz blieb zwar von gravierenden Einbrüchen am Immobilienmarkt verschont, aber der Fall Benko fordert dennoch erhebliche Abschreibungen beispielsweise bei Julius Bär. Und den Kopf des CEO hat es auch gefordert.
Verbesserte Kennzahlen
In dem insgesamt beeindruckend guten Zahlenwerk von Espace für 2023 sticht die Verbesserung fast aller wichtiger Kennzahlen hervor. Durch Neuvermietungen und Mieterhöhungen nahm der Betriebsertrag um 2.4 Mio. CHF auf 38.1 Mio. CHF zu. Der Betriebsaufwand stieg um 0.8 Mio. CHF auf 9 Mio. CHF. Das Personal wurde um zwei Vollzeitäquivalente auf 14.9 Mitarbeitende erhöht. 2023 wurden keine Erlöse aus dem Verkauf von Liegenschaften oder Wohnungen erzielt. Ebenfalls relevant ist, dass nur 0.2 Mio. CHF auf Neubewertungen entfielen. So sank zwar das EBIT um 6,5% auf 29.3 Mio. CHF, doch der operative Periodengewinn, der ohne Neubewertungen und Verkäufe von Immobilien kalkuliert wird, nahm um 6,5% auf 19.4 Mio. CHF zu. Diese Kennzahl bringt die tatsächliche operative Entwicklung der Gesellschaft zum Ausdruck und ist auch die Richtschnur für die Dividende. Die soll von 5.75 CHF im Vorjahr auf 6 CHF erhöht werden. Die GV am 24. April wird dem Dividendenvorschlag absehbar zustimmen.
Effekte der Kapitalerhöhung
Durch die Kapitalerhöhung im Volumen von 36.6 Mio. CHF erhöhte sich das Eigenkapital entsprechend auf 390.7 Mio. CHF. Demgegenüber ging das Fremdkapital um 16.2 Mio. CHF auf 440.9 Mio. CHF zurück, sodass sich die Eigenkapitalquote um 3.9 Prozentpunkte auf 47% verbesserte. Ebenfalls verbessert wurde der Belehnungsgrad der Immobilien, und zwar recht deutlich um 4,8 Prozentpunkte auf nun 48,1%. Durch die Kapitalerhöhung hat sich die Anzahl der Aktien um 12,5% erhöht. Der operative Gewinn je Aktie sank dadurch um 5,3% auf 8.94 CHF. Die Anzahl der Aktionäre erhöhte sich um 4,6% auf 668. Ein weiterer Effekt ist, dass die Kapitaleinlagereserve pro Aktie um 20,1% auf 40.89 CHF anstieg. Dadurch können die zukünftigen Dividenden länger steuerfrei ausgeschüttet werden. Das ist ein zusätzliches Plus für die ohnehin attraktive Dividendenrendite von aktuell 3,3%.
Kontinuierliche Expansion
Die Anzahl der Mieter stieg weiter um 5,3% auf 1705. Die Leerstandsquote sank dadurch um 0,3 Prozentpunkte auf 3,6%, besonders deutlich im Segment Wohnen. Dort ist die Leerstandsquote auf 1,7% gefallen, im gewerblichen Segment dagegen minim auf 5,5% gestiegen. Die gewichtete Nettorendite der Liegenschaften hat sich ebenfalls minim auf 4,3% erhöht. Die Investitionstätigkeit inklusive Sanierungen blieb auf hohem Niveau. An mehreren Orten wurden Wohnungen und Gewerbeflächen fertiggestellt und vermietet. Weitere Projekte sind im Bau und kommen 2024 und 2025 zum Abschluss. Im Berichtsjahr wurde mit der Kofmehl AG auch eine Immobiliengesellschaft übernommen. Diese beinhaltet ein Ärztehaus, ein Mehrfamilienhaus sowie eine Wohnbau-Landreserve.
Zinskosten steigen nur marginal
Durch die kontinuierliche Aufwertung des Immobilien-Portfolios mittels energetischer Sanierung, Bestückung mit PV-Anlagen sowie die Dekarbonisierung bei den Baumaterialien wie auch bei Heizungsinstallationen ist Espace Real Estate weder mit Mieterschwund noch mit signifikanten Abwertungen oder Wertberichtigungen konfrontiert. Tatsächlich wurden die zinsbedingten Abwertungen von moderaten 5.7 Mio. CHF durch Aufwertungsgewinne bei Liegenschaften im Bau in Höhe von 5.9 Mio. CHF überkompensiert. Von den höheren Zinskosten ist das Unternehmen wegen der breiten zeitlichen Diversifikation der Hypotheken-Laufzeiten nur marginal betroffen. Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz der Verbindlichkeiten erhöhte sich 2023 von 1,21% im Vorjahr auf 1,24%.
Nachhaltige Projekte mit Signalfunktion
Nachhaltigkeit ist Espace Real Estate wichtig. Die Projekte haben teilweise Pilotcharakter. Bei dem umfangreichen Projekt Volaare wurden gegenüber herkömmlichen Neubauten beachtliche 32% an CO2-Emissionen eingespart. Das Projekt wurde mit dem Gold-Zertifikat des Standards Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) ausgezeichnet. Bei einem Sanierungsprojekt wurde die Ölheizung durch Fernwärme aus heisser Abluft ersetzt, was die Emissionen erheblich reduziert. Der Geschäftsbericht weist aus, dass insgesamt 44% des Energieverbrauchs der Liegenschaften aus erneuerbaren Quellen stammt. Zur Nachhaltigkeit zählen aber auch soziale Belange. Die Hälfte der Mitarbeitenden ist in Teilzeitverträgen, was Inklusion und Diversität widerspiegelt. 2023 absolvierten die Mitarbeitenden durchschnittlich 47 Stunden in Fort- und Ausbildung.
Fazit
Die Konzentration auf die wertsteigernde Entwicklung der Areale und Liegenschaften zahlt sich für die Aktionäre auch in dem durch die Zinserhöhungen geprägten schwierigeren Umfeld aus. Espace Real Estate verfolgt eine Strategie, die für Mieter und Aktionäre gleichermassen attraktiv ist. Dabei spielen zinsbedingte Neubewertungserfolge nur eine nachrangige Rolle. Im Vordergrund steht der tatsächliche Geschäftserfolg, der sich im operativen Gewinn ausdrückt. Der ist Jahr für Jahr gestiegen, auch 2023. Sanierte oder neu erstellte Liegenschaften kommen zur Vermietung und erhöhen die Mieteinnahmen. Dabei ist bemerkenswert, dass die Leerstandsquoten jedes Jahr weiter gesunken sind. Die Diversifikation nach Mietergruppen schreitet ebenfalls voran. Der Wohnanteil steigt wie beabsichtigt und liegt bei 44,4%. Gesundheit und Medizin spielen eine wichtigere Rolle und stehen weiterhin im Fokus. Zur Attraktivität der Immobilien trägt neben den guten und zentralen Lagen auch deren fossilfreie Konzeption bei. Bei älteren Gebäuden wird sukzessive auf erneuerbare Energien umgestellt, beispielsweise durch Fernwärme und PV-Installationen.
Die Aktie erscheint mit einem KGV von 20, einer Dividendenrendite von 3,3% und einem Preis knapp über dem Buchwert fair bewertet. Der Ausblick bleibt positiv, wenngleich Höhenflüge wenig wahrscheinlich sind. Über längere Perioden betrachtet, pendelt der Kursverlauf um den Buchwert der Aktie. Der stagnierte zwar im letzten Jahr wegen der um 12,5% erhöhten Anzahl von Aktien, die zukünftige Entwicklung dürfte jedoch weiterhin dem längerfristigen Aufwärtstrend folgen.
Die Aktie von Espace Real Estate wird auf OTC-X gehandelt. Der aktuelle Kurs beträgt 181 CHF.
Transparenzhinweis: Die schweizeraktien.net ag erbringt Dienstleistungen für den Emittenten.
