Das ausserbörsliche Segment ist bekannt dafür, dass sich unter den dort gehandelten Aktiengesellschaften auch einige sogenannte «Exoten» befinden. Diese werden eher selten gehandelt. Dazu gehört auch die Konkordia AG in Luzern, eine 1914 gegründete Generalagentur der Concordia Versicherungen, die seit 2008 nur noch als Immobiliengesellschaft im Grossraum Luzern tätig ist.
Zu ihrem 100. Geburtstag macht sich die Konkordia selbst ein Geschenk: Sie kaufte in Rothenburg zwei Doppelmehrfamilienhäuser mit insgesamt 32 Wohnungen. Seitdem umfasst das Portfolio 16 Wohn- und Gewerbeliegenschaften in Luzern, Kriens, Dierikon und Rothenburg. 2023 erreichte der Bruttoertrag der Liegenschaften 5.9 Mio. CHF, der Gewinn lag bei 1.7 Mio. CHF.
Eigene effiziente Verwaltung
Verwaltet werden die Liegenschaften von einem dreiköpfigen Team unter Leitung von CEO Petra Blum, das seinen Sitz in Luzern hat. Dies ist nach Ansicht von Felix Graber, der seit 2009 dem Verwaltungsrat angehört und diesen seit 10 Jahren präsidiert, einer der vielen Vorteile von Konkordia gegenüber anderen Immobiliengesellschaften. «Unsere Verwalterinnen haben noch einen persönlichen Kontakt zu den Mietern, kennen diese seit vielen Jahren und können so unkompliziert auf deren Bedürfnisse eingehen», erklärt er. So erspare man sich einigen Ärger, kenne die Objekte aus dem Effeff, und die Mieterinnen und Mieter seien zufrieden. Dem Argument, dass angesichts eines vergleichsweise kleinen Portfolios ein Outourcing viel effizienter wäre, kann Graber wenig abgewinnen. Er verweist auf die niedrigen Kosten: Mit knapp 465’000 CHF sei der Verwaltungsaufwand überschaubar.
Leerstand nahezu bei null
Dass auch die Mieterinnen und Mieter mit der Verwaltung und dem Wohnungsangebot zufrieden sind, zeigt sich am Leerstand. Dieser liegt nahezu bei null. Nur vereinzelt stünden Wohnungen leer, wenn sie nach einem Mieterwechsel renoviert würden, so Graber. Ansonsten sei die Nachfrage intakt. Dies überrascht wenig, denn Konkordia bietet Wohnungen in einem Segment an, das allgemein als «preisgünstiges Wohnen» bezeichnet wird. Die Monatsmiete für 4.5-Zimmer-Wohnungen liegt teilweise unter 2’000 CHF. «Es gibt Mieter in unseren Objekten in der Wichlernstrasse in Kriens, die dort seit über 50 Jahren wohnen», berichtet Graber. Der Mietzins liege daher noch weit unter den Preisen für neue bzw. neu renovierte Objekte. Doch Felix Graber ergänzt auch: «Wir sind keine Genossenschaft, die mit Kostenmieten arbeitet. Unser Ziel ist es, stets eine ansprechende Rendite für unsere Aktionäre zu erzielen», so Graber. Dies bedeute aber nicht, dass man jeden Spielraum ausschöpfe. Nach der Erhöhung des Referenzzinssatzes im vergangenen Jahr wurden auch bei Konkordia die Mieten entsprechend angepasst.
Konkordia und das Quartier Wichlern
Die erwähnte Wichlernstrasse im gleichnamigen Quartier Wichlern in Kriens ist bis heute die grösste Überbauung im Portfolio der Konkordia AG. Und sie war, nach dem Kauf des Firmensitzes an der Morgartenstrasse in Luzern im Jahr 1947, die erste grosse Investition der früheren Generalagentur in das Immobiliengeschäft. Dies, nachdem man sich von der schweizerischen Pferdeversicherung, die seit 1956 zur Konkordia gehörte, getrennt hatte. In den Jahren 1963 bis 1968 kaufte die Konkordia 20’000 Quadratmeter Bauland in Kriens und erstellte 4 Wohnhäuser. 1970 wurde schliesslich das Wirtshaus Wichlern eröffnet, das bis heute ein beliebtes Restaurant bei den Quartierbewohnern ist, aber auch von Gästen aus der ganzen Region besucht wird. Es folgten der Kauf von weiteren 51 Wohnungen im Quartier Wichlern, deren Sanierung, und 2008 der Ausbau des Wirtshauses Wichlern sowie die Realisierung von zwei weiteren Wohnhäusern in dem Quartier des Luzerner Vororts. Heute besitzt Konkordia in dem Krienser Quartier 158 Wohnungen, das Restaurant, weitere Gewerbeflächen und mehr als 100 Parkplätze.
Ende der Generalagentur und weitere Immobilienkäufe
Mit dem Ende der Generalagentur 2007 weitete die Konkordia ihr Engagement im Immobilienbereich aus. Schon 2003 sicherte sich das Unternehmen 10’000 Quadratmeter Bauland in Dierikon, wo schliesslich 2008 das Projekt Chlihus 1 mit 62 Wohnungen und 2020 drei weitere Mehrfamilienhäuser mit 52 Wohnungen entstanden. Ausserdem kaufte Konkordia 2014 ein Wohn- und Geschäftshaus in der Luzerner Maihofstrasse. Nachdem nun per Anfang 2024 die zwei Doppelmehrfamilienhäuser in Rothenburg hinzugekommen sind, möchte Felix Graber vorerst konsolidieren. Ein Ziel sei es auch, die Eigenkapitalquote durch eine Reduktion des Fremdkapitals zu stärken.
Konservative Bilanzierung der Liegenschaften
Auf den ersten Blick ist diese mit 20,8% per Ende 2023 für eine Immobiliengesellschaft eher niedrig. Es kommt hinzu, dass die Akquisition der zwei Objekte in Rothenburg ebenfalls zum grossen Teil fremdfinanziert wurde, wobei Konkordia im Geschäftsbericht schreibt, dass die Fremdfinanzierung zu «Zinssätzen von weniger als 2% sichergestellt» werden konnte. Die niedrige Eigenkapitalquote lässt sich aber auch mit der konservativen Bilanzierungspraxis erklären. Denn im Gegensatz zu den meisten Immobiliengesellschaften verzichtet die Konkordia auf regelmässige Neubewertungen, die Immobilien stehen zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten in der Bilanz und werden regulär abgeschrieben.
Per Ende 2023 wies die Bilanz Liegenschaften im Wert von 80.6 Mio. CHF mit Brandversicherungswerten von CHF 109.1 Mio. CHF, ohne den Landanteil, aus. 84% der gesamten Mieterträge in Höhe von 5.7 Mio. CHF stammen aus Wohnliegenschaften, rund 10% werden durch die Autoeinstellplätze generiert und der Rest aus der Vermietung von Büros sowie Verkaufs-, Gastronomie- und Lagerräumen.
Konkordia will eigenständig bleiben
Auch wenn die Konkordia AG damit zu den kleinen Immobiliengesellschaften gehört, so sieht Felix Graber die Zukunft der Gesellschaft nicht in den Händen einer grösseren, börsenkotierten Immobiliengesellschaft. Es gebe immer wieder Anfragen, so Graber. Doch er erkenne keinen grossen Nutzen einer solchen Transaktion. «Unsere Verwaltung ist effizient, und die Mieter sind zufrieden, was sich auch in der Vollvermietung der Liegenschaften zeigt», so Graber. Auch die Hauptaktionäre, zu denen vor allem frühere und aktive Verwaltungsräte selbst gehören, setzen auf die Eigenständigkeit. Mit insgesamt 270 Aktionären ist das Aktionariat zudem überschaubar. Es wechseln selten Aktien den Besitzer. Die Aktionäre setzen vor allem auf die Dividendenzahlungen, die regelmässig fliessen und auch erhöht werden. Im Jubiläumsjahr 2024 gab’s sogar eine Sonderdividende in Höhe von 200 CHF.
Für das laufenden Geschäftsjahr erwartet Felix Graber durch den Zukauf in Rothenburg eine Steigerung der Mietzinserträge auf 6.3 bis 6.5 Mio. CHF. Gut möglich, dass dann auch ein weiterer Dividendenschritt erfolgt.
Fazit
Wer Aktien der Konkordia AG erwirbt, beteiligt sich an einer kleinen und unternehmerisch geführten Immobiliengesellschaft mit dem Fokus auf die Region Luzern. Die Wohnungen im mittleren und unteren Preissegment lassen sich gut vermieteten. Allerdings gibt es angesichts des Alters einiger Wohnungen auch immer wieder Sanierungsbedarf. Dieser wird jedoch nicht vernachlässigt, sondern aktiv gemanagt. Chancen bietet die weitere energetische Sanierung und hier der Bau von PV-Anlagen für den Eigenverbrauch, wie dies beispielsweise soeben in Dierikon realisiert wurde.
Die Aktien der Konkordia AG werden ausserbörslich auf OTC-X gehandelt. Zuletzt wurden 7'900 CHF für eine Aktie bezahlt. Mit Blick auf die klassischen Kennzahlen wie Dividendenrendite und NAV erscheinen die Titel im Vergleich zu anderen Immobiliengesellschaften wenig attraktiv. Allerdings ist beim ausgewiesenen Buchwert von 2'985 CHF je Aktie per Ende 2023 zu berücksichtigen, dass das Immobilienportfolio nicht den Marktwert, sondern nur den Bilanzwert widerspiegelt. Dennoch bleibt die Konkordia-Aktie ein Titel, der vor allem für langfristig denkende Investoren mit einem Interesse an der weiteren Wertentwicklung des Portfolios und konstanten Ausschüttungen interessant ist.
