Die Finanzmärkte erlebten keinen ruhigen Sommer. Anfang August durchliefen die Aktienmärkte einen der grössten Panikmomente der letzten Jahrzehnte. Gleichzeitig manifestierten sich sowohl in der Schweiz als auch international grössere Konjunktursorgen. In der Schweiz sind die Einkaufsmanagerindizes, die als Frühindikatoren gelten, sowohl im verarbeitenden Gewerbe als auch im Dienstleistungssektor in den rezessiven Bereich gefallen.
Ist dies eine Überreaktion auf die allgemeine politische Unsicherheit in Europa infolge der Wahlen in Frankreich, oder deutet es tatsächlich auf eine stärkere wirtschaftliche Abschwächung hin? Die Zinsmärkte haben die Warnsignale jedenfalls ernst genommen. In der Schweiz kam es zu einem deutlichen Rückgang der Swapsätze, und stärkere Zinssenkungen werden nun erwartet.
Konjunktursituation im Auge behalten
Gerade angesichts der Phase, aus der wir kommen, in der höhere Zinsen Besorgnis erregten, sollte dies zur Entspannung beitragen. Die niedrigeren Zinsen haben sicherlich auch dabei geholfen, dass die zahlreichen Kapitalerhöhungen dieses Jahr erfolgreich bewältigt wurden. Die Agios verschiedener Wohnfonds haben dadurch leider wieder schwindelerregende Höhen erreicht. Auch wenn aktuell die tieferen Zinsen solche Niveaus stützen, muss die Konjunktursituation weiter mit Argwohn beobachtet werden. Die Fehler und die Nachlässigkeiten aus 2021 sollten einigen eine Lehre dafür sein, dass bei solchen Agio-Niveaus Vorsicht angebracht ist.
«Leverage-Effekt»
Typischerweise sehen Investoren in einem schwächeren Konjunkturumfeld Risiken bei kommerziellen Immobilien. Es ist richtig, dass, falls sich die Wirtschaft abschwächt, in den zyklischen Sektoren Leerstände zunehmen können. Kommerzielle Immobilien dürften aber auch von einem stärkeren «Leverage-Effekt» profitieren. Dies ist das Resultat einer höheren Differenz zwischen dem Niveau der Nettorenditen und den nun niedrigeren Finanzierungskosten. Bei geschickter Refinanzierungsstrategien können daher Investmentmanager aus der aktuellen Situation Kapital schlagen und durch Refinanzierungen Werte generieren.
Text: Zoltan Szelyes, CEO Macro Real Estate AG
Der aktuelle Artikel in der Rubrik «Immobilienanlagen im Fokus» erscheint als Nachdruck und in Zusammenarbeit mit dem Schweizer Immobilien-Magazin Immobilien Business.
