Über den Immobilienmarkt im Allgemeinen und den Hypothekarmarkt im Besonderen diskutierten auf einer Podiumsrunde des von schweizeraktien.net veranstalteten Branchentalk Banken im Hotel Schweizerhof in Bern drei Experten über die Chancen und Herausforderungen, die sich den Banken, aber auch den Hypothekenvermittlern und Hauskäufern stellen.
In seinem Eröffnungsreferat ging Patrick Schnorf, Partner beim Immobilienberatungsunternehmen WüestPartner, zunächst tief in die Vergangenheit. Er erläuterte, warum seine Firma schon 1997 einen Preisindex für Immobilien eingeführt hat. Tatsächlich geht dieser Index auf Bestrebungen der Schweizerischen Nationalbank zurück, einen solchen zur besseren Erfassung des Marktes einzuführen. Wüest & Partner, wie das Unternehmen damals noch hiess, sprangen auf den Zug auf und konnten auf einen Datenschatz seit 1970 zurückgreifen, der unbearbeitet in den Tiefen der Archive schlummerte.
Preise haben sich in zwanzig Jahren verdoppelt
Heute sind solche Zahlenwerke nicht mehr wegzudenken bei der Beobachtung der Märkte. Dass Immobilien in den letzten zwanzig Jahren durchschnittlich um über 100% teurer wurden, lässt sich vom Index ebenso ablesen wie örtliche Abweichungen in der Preisentwicklung.
Schnorf strich denn auch die höchst unterschiedliche Entwicklung der Immobilienpreise nach Kantonen heraus. So seien alleine im letzten Jahr die Preise in den Kantonen Schwyz und Zug um 8% gestiegen, während sie im Rest der Schweiz nur etwas mehr als 2% zulegten.
«Die hohen Preisniveaus werden uns noch eine Zeitlang begleiten», so Schnorf. Denn die tiefen Zinsen trieben weiter die Nachfrage. Das sehen auch die beiden anderen Podiumsteilnehmer, Riku Aro, stv. CEO der Clientis Bank Schaffhausen, und Lukas Vogt vom Hypo-Vermittler Moneypark, so. Riku Aro verwies auf den Rückgang der Immobilien-Versteigerungen nach den Zinserhöhungen in den letzten Jahren, sagte aber auch, dass bereits jetzt das Pendel wieder zurückschwinge. Er geht wie Schnorf von einer weiter stabilen Marktentwicklung aus.
Moneypark: Die Nachfrage hat sich gegenüber dem Vorjahr verdoppelt
Das stützen auch die Beobachtungen von Lukas Vogt, CEO von Moneypark. Er spricht von einer unglaublich hohen Nachfrage nach Immobilien, diese sei um 100 bis 150% höher als noch 2023.
Die im Publikum anwesenden Banker von regional tätigen Instituten waren höchst interessiert an den Ausführungen der Immobilienexperten, nimmt doch gerade bei ihnen das Hypothekargeschäft eine herausragende Stellung ein. Sie kennen die Kunden, sind tief in der Region verankert und sind oft die erste Anlaufstation, wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht.
Abnehmender Wettbewerb unter den Kreditgebern
Allerdings berichtete Schnorf, dass die Banken zur Zeit restriktiver mit Finanzierungen umgingen als auch schon. So habe ein Immobilienentwickler von 19 Grundstücken am Zürichsee keine Finanzierung über eine Bank gefunden. Auch Vogt berichtete von der Zurückhaltung der Banken bei der Hypothekarvergabe.
Das seien Anpassungsprozesse, so Schnorf, ein Justieren von Angebot und Nachfrage. Der Wettbewerb unter den Kreditgebern habe zwar etwas abgenommen, aber sobald die Zinsen wieder etwas anstiegen, gebe es auch wieder mehr Wettbewerb.
Aufweichung der Tragbarkeitsregel
Wie sehr die durchgehend steigenden Immobilienpreise den Erwerb z.B. eines Einfamilienhauses verteuert haben und damit auch den Eigenkapitalbedarf erhöhen, macht Aru am Beispiel des Hauses seiner Eltern fest. Sie hätten vor rund 20 Jahren ein Haus für 600’000 CHF gekauft, die andere Doppelhaushälfte sei jetzt zum doppelten Preis verkauft worden. Bei 20% gefordertem Eigenkapital mussten seine Eltern seinerzeit 120’000 CHF aufbringen, heute sind es 240’000 CHF. Aber in dieser Zeit seien die Löhne ja nicht um 100% gestiegen, so Aru.
Deshalb, so Vogt, würden Banken bereits von der 33%-Tragbarkeitsregel (Die Regel besagt, dass der Zinsaufwand des Hypothekarnehmers nicht mehr als 33% seines Einkommens ausmachen darf) insbesondere bei Kaufinteressenten wie jungen Familien absehen und bis zu 40% akzeptieren, um überhaupt noch einen Kauf zu ermöglichen. Auch bei Rentnern spiele eine Aufweichung der Tragbarkeit eine zentrale Rolle, damit sie in ihrem Haus wohnen bleiben könnten.
Das Podiumsgespräch unter der kundigen Leitung des finews-Gründers Claude Baumann bestärkte die anwesenden Regionalbanker, sich weiter intensiv um ihre kreditsuchende Kundschaft zu kümmern – und das ganz unabhängig von sinkenden oder steigenden Zinsen. Denn eins ist klar: Die Nachfrage wird bestehen bleiben. Es bräuchte schon eine lang währende Rezession über einige Jahre, um den Markt substanziell in eine andere Richtung zu schicken, so Schnorf. Eine solche Rezession ist nicht abzusehen.
