Das Immobilienunternehmen Espace Real Estate blieb auch 2024 seiner langfristig verfolgten Strategie der Portfolio-Optimierung treu. Die Leerstandsquote sank um fast einen Prozentpunkt auf 2,61%, und die Mieterlöse erhöhten sich um 1.2 Mio. CHF auf 39.1 Mio. CHF. Die Aktionäre partizipieren, die Dividende soll um 0.25 CHF auf 6.25 CHF angehoben werden.
Neubau- und Renovierungsprojekte verjüngen das Immobilien-Portfolio von Espace Real Estate seit Jahren. Bereits ab Ende 2025 werden 76 neu an den Markt kommende innovative Wohnungen in Biel sowie 41 Neubauwohnungen in Grenchen den Mietertrag um weitere 2.5 Mio. CHF erhöhen. Ab April 2025 sind auch 32 modernisierte Wohnungen in Zuchwil vollvermietet.
Aktive Portfolio-Steuerung
Im Geschäftsjahr 2024 wurden auch zwei Gewerbe-Immobilien veräussert und eine Wohn-Immobilie erworben. Die Transaktionen haben die Anzahl der Renditeliegenschaften auf 60 reduziert und gleichzeitig den Anteil der Erlöse aus Wohn-Liegenschaften gegenüber gewerblich vermieteten Liegenschaften erhöht. Damit kommt das Unternehmen dem Ziel, 60% der Mieterlöse aus vermieteten Wohnungen zu erzielen, einen grossen Schritt näher. Weitere Wohnbau-Projekte im Volumen von annähernd 300 Wohnungen sind in frühen Stadien, dürften jedoch in absehbarer Zeit fertiggestellt werden und an den Markt kommen.
12% weniger Emissionen 2024
Die CO2-Emissionen der Gebäude nahmen 2024 um 12% ab. Das ist nicht nur das Resultat der Devestition der beiden Gewerbeimmobilien, sondern auch auf den aktiv betriebenen Ersatz von alten Öl- und Gasheizungen durch klimaneutrale Energie- und Wärmesysteme. Solaranlagen sind fester Bestandteil der meisten Liegenschaften. Das senkt nicht nur die Kosten der Mieter, sondern auch die Emissionen.
Energetische Sanierung führt zu Aufwertungen
Der Neubewertungserfolg betrug 2024 rund 1.6 Mio. CHF, worin sich die gesteigerte Werthaltigkeit der Liegenschaften ausdrückt. Ein wichtiger Faktor ist die anhaltend hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in der Region, in der Espace Real Estate aktiv ist. Im Vorjahr lag der Neubewertungserfolg bei 0.2 Mio. CHF. 2023 waren auch keine Immobilien veräussert worden, doch 2024 fanden Verkäufe im Volumen von fast 1 Mio. CHF statt. So stieg der Jahresgewinn von 19.6 Mio. CHF um 12.9% auf 22.1 Mio. CHF.
Stetiges Gewinnwachstum
Der wichtigste Key Performance Indicator für Espace Real Estate ist jedoch der operative Periodengewinn, der Neubewertungen und Verkaufserlöse nicht berücksichtigt. Der operative Gewinn erhöhte sich um 2,7% auf annähernd 20 Mio. CHF. Vor diesem Hintergrund schlägt der Verwaltungsrat der GV am 30. April eine Erhöhung der Dividende um 25 Rappen auf 6.25 CHF je Aktie vor. Da die Ausschüttung wiederum aus den Kapitaleinlagereserven erfolgt, bleibt sie für private Aktionäre mit Wohnsitz in der Schweiz vollumfänglich steuerfrei.
Bilanz bleibt stark
Unverändert solide bleibt die Bilanz. Das Eigenkapital stieg um 2,3% auf 399.8 Mio. CHF. Die Eigenkapitalquote ging um einen halben Prozentpunkt auf 46,5% zurück. Die Zinsentwicklung berührte Espace Real Estate nur marginal. Durch die Diversifikation des Fremdkapitals über verschiedene Laufzeiten erhöhte sich der durchschnittliche kapitalgewichtete Zinssatz geringfügig auf 1,3%. Die durchschnittliche Zinsbindung beträgt fünf Jahre.
Mieterstruktur und Leerstände
Die Anzahl der Mieter hat sich im Berichtsjahr um vier auf 1709 erhöht. Die Leerstandsquote der Wohnliegenschaften sank von 1,61% weiter auf 1,49%. Bei den Gewerbeimmobilien ging die Leerstandsquote kräftiger von 5,45% auf 3,78% zurück.
Zahlenwerk
Dem Betriebsertag von 39.3 Mio. CHF steht ein Betriebsaufwand von 9.3 Mio. CHF gegenüber. Das sind 3% mehr als im Vorjahr. Während die sonstigen Positionen nur geringfügige Änderungen zeigen, stieg der Personalaufwand von 1.7 Mio. CHF auf 1.9 Mio. CHF, da die Anzahl der Mitarbeitenden auf 17.9 Vollzeitäquivalente erhöht wurde. Inklusive Verkaufserlösen und Neubewertungen resultierte ein EBIT von 32.6 Mio. CHF nach 29.3 Mio. CHF im Vorjahr. Die Finanzierungskosten erhöhten sich geringfügig auf 5.8 Mio. CHF. Doch die Steuerlast erhöhte sich um 0.7 Mio. CHF auf 4.7 Mio. CHF kräftiger. Der Jahresgewinn erreichte somit 22.1 Mio. CHF, eine Steigerung um 2.5 Mio. CHF.
Fazit
Für das Geschäftsjahr 2025 erwartet das Unternehmen eine kontinuierliche Entwicklung. Die wird von der Nachfrage nach Wohnraum im Geschäftsgebiet getrieben. 2025 und in den Folgejahren werden weitere neu erbaute oder sanierte Liegenschaften von Espace Real Estate an den Markt kommen und die Mieterlöse absehbar erhöhen. Die nicht rentabilisierte Landbank ist in der Bilanz mit 45 Mio. CHF angesetzt und bietet weiteres Entwicklungspotenzial, das über die bekannten Projekte hinausreicht. Durch die fortgesetzte Verjüngung des Portfolios und die solide Finanzierung bleibt Espace Real Estate gegen typische Krisen in der Immobilienwirtschaft gut gewappnet.
Die Aktie von Espace Real Estate wird auf OTC-X gehandelt. Der letztbezahlte Kurs beträgt 194 CHF. Daraus errechnen sich ein KGV von 19 und eine Dividendenrendite von 3,2%. Der Buchwert pro Aktie liegt bei 184 CHF, so dass die Aktien aktuell mit einem leichten Agio auf das ausgewiesene Eigenkapital pro Aktie gehandelt werden.
Am 1. April 2025 führt schweizeraktien.net den Branchentalk Immobilien durch. Lars Egger, CEO der Espace Real Estate AG, wird an der Konferenz als Referent teilnehmen.
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